Специалисты участвующие в строительстве многоквартирных домов

Содержание
  1. Строительство жилых домов: практика и особенности законодательства
  2. История развития строительства жилых домов
  3. Строительство в современных условиях
  4. Определение понятия «строительство»
  5. Жилищное строительство, как способ приобретения жилья в России. Существующие виды строительства жилых домов
  6. Специализированные застройщики в долевом строительстве
  7. Что  это значит
  8. Кто может быть спецзастройщиком
  9. Изменение наименования и другие необходимые мероприятия
  10. Что дает статус
  11. Ограничения деятельности
  12. Может ли строить сам
  13. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов
  14. 1. Договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов в свете последних изменений законодательства
  15. 2. Застройщик – каким требованиям должна соответствовать строительная организация?
  16. 3. Ищем надежную строительную фирму
  17. Требования к застройщику в 2021 году (по 214 фз): уставной капитал, сайт, договор
  18. Новый закон
  19. Таунхаусы
  20. Компенсационный фонд
  21. Требования к застройщику
  22. Уставной капитал
  23. Проблемы с законом
  24. Обязательный сайт
  25. Договор
  26. Гарантии
  27. Прилегающая территория
  28. Этапы строительства многоквартирного жилого дома
  29. Выбор земельного участка
  30. Проведение топографической съемки и геологической экспертизы
  31. Проектирование
  32. Строительство
  33. Подготовка участка под строительство
  34. Разметка осей дома
  35. Земляные работы
  36. Укладка фундамента
  37. Строительство внешних стен
  38. Подвод коммуникаций
  39. Обустройство крыши
  40. Завершающие этапы
  41. Обустройство придомовой территории
  42. Итоги

Строительство жилых домов: практика и особенности законодательства

Специалисты участвующие в строительстве многоквартирных домов

Давайте рассмотрим тему «Строительство жилых домов», проанализируем плюсы и минусы доступных вариантов, узнаем, что представляет собой  договор на строительство жилого дома и многое другое. Также мы поможем избежать ошибок при долевом строительстве жилых домов и не стать обманутым дольщиком.

История развития строительства жилых домов

Потребность в жилье у людей появилась еще в период первобытно-общинного строя. В основном, люди в то время жили в различных гротах или пещерах. Древнейшими обиталищами у людей, заселявших равнины, служили землянки и шалаши.

Изменения климата, наступивший ледниковый период вынудил людей более активно заниматься обустройством своих жилищ, так как первоначальные жилища перестали и уже не могли в должной мере удовлетворять все их нужды и потребности.

Жилища в современном смысле стали строить, приблизительно, во времена неолита, однако, хотелось бы это подчеркнуть, что в разных местах и в разных культурах, строительство жилых домов началось в разные периоды времени.

Например, самые ранние известные неолитические жилища обнаружены на территории Древнего Египта, их возраст составляет около 10 000 лет, а самым ранним найденным постройкам на территории Древней Греции около 6 000 лет.Оазис Сива. Развалины жилого поселения цивилизации Древнего Египта

В северных регионах планеты, где господствовали суровые зимы, жилище строилось в виде круглого или квадратного помещения, где посередине обустраивалось место для очага, а наверху отверстие для выхода дыма. Порой, чтобы уберечь свой скот, люди ночевали в таком жилище вместе со своими домашними животными.

История развития строительства жилых домов или жилых сооружений Древнего Египта, Древней Греции, Древнего Рима или Руси представляет собой достаточно объемный и обширный материал, которому можно посвятить не одну статью, ссылаясь на археологические раскопки и находки и достоверные исторические факты.Развалины жилого дома в Древней Греции V-IV века до нашей эры

Цель этой статьи заключается в ознакомлении с предметом строительства жилых домов в целом. Плюс рассмотрим его особенности в современных условиях: получение разрешений на строительство, документы на строительство жилого дома, участки для строительства жилого дома.

Строительство в современных условиях

Вследствие того, что на протяжении всего периода существования человека, строительный процесс или строительство является фундаментом цивилизации, то и в нашей современной жизни ему отведено и уделяется огромное внимание. Так что же такое, в общих чертах, представляет собой строительный процесс или строительство?

Определение понятия «строительство»

Строительство представляет собой технический термин, который подразумевает создание или возведение зданий, строений и сооружений, и является одной из важных отраслей народного хозяйства. Также, в широком смысле, к строительству, как отрасли, можно отнести капитальный и текущий ремонт зданий и сооружений, их реконструкцию, реставрацию, а также реновацию.

Процесс строительства объединяет в себе все организационные, изыскательские, проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы, которые связаны с созданием, изменением или сносом объекта в тесном взаимодействие с компетентными органами, которые не только контролируют, но и несут ответственность по поводу производства таких работ.Процесс строительства индивидуального жилого дома

Результатом строительства является возведенное здание или сооружение с обязательной внутренней отделкой, действующими инженерно-технологическими системами, а главное с полным комплектом документации, предусмотренным законом.

Жилищное строительство, как способ приобретения жилья в России. Существующие виды строительства жилых домов

Вопрос жилья в России стоит довольно остро уже не один десяток лет, так как купить свое жилье на собственные финансовые ресурсы обычным гражданам, представителям рабочего класса, крайне сложно и практически невозможно.

Но существуют различные способы, реализация которых помогает людям осуществить свою мечту по приобретению собственного жилья.

Коммерческое строительство жилых многоэтажных домов дает возможность купить квартиру в уже построенном доме или воспользоваться ипотекой.

Есть вариант такой, как долевое строительство жилых домов, участие в котором так же позволит стать обладателем собственной квартиры. Ну и наконец, можно выбрать вариант строительства дома из бруса или из других экологически чистых и экономичных материалов.

Источник: https://stroitelstvoproektirovanie.com/stroitelstvo-zhilyh-domov/

Специализированные застройщики в долевом строительстве

Специалисты участвующие в строительстве многоквартирных домов

С 1 июля 2021 года в России появился новый вид строительных компаний – специализированные застройщики.  Их появление связано с реформой долевого строительства.  Цель этой реформы – защитить покупателей строящегося жилья от обмана и недостроя.

Что  это значит

Специализированный застройщик – юридическое лицо, занимающееся строительством и продажей жилья по правилам Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кто может быть спецзастройщиком

Специализированными застройщиками могут стать только хозяйственные общества – ООО или АО.

Как правило, застройщики создают в форме обществ с ограниченной ответственностью. Это самая удобная организационно-правовая форма для коммерческой организации.  Она проще в управлении и дешевле в содержании.

Некоммерческие организации и другие виды юридических лиц не имеют права осуществлять долевое строительство недвижимости.  Исключением являются случаи, прямо указанные в законе.

  Возведение многоквартирных домов и продажу помещений в них имеют право осуществлять некоммерческие организации с государственным участием и фонды субъектов Российской Федерации, специально созданные для целей решения проблемы обманутых дольщиков и выполнения государственных жилищных программ.

Полный список действующих в России специализированных застройщиков представлен на сайте единой информационной системы жилищного строительства «Наш дом».  А также их легко найти в базе данных о юридических лицах Федеральной налоговой службы.

Изменение наименования и другие необходимые мероприятия

Слова «специализированный застройщик» должны быть прямо указаны в наименовании организации.  Это требование установлено статьей 2 Федерального закона № 214-ФЗ.

Но для получения статуса специализированного застройщика не требуется создавать общество с этим названием «с нуля».  Более того, это даже вредно.  Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает обязательные требования к опыту строительной деятельности, который застройщик должен приобрести до начала первого проекта долевого строительства:

  • не менее трех лет работы;
  • не менее 5 тысяч построенных квадратных метров в многоквартирных домах, строительство которых успешно завершилось получением разрешения на ввод в эксплуатацию.

Опыт может быть приобретен как в качестве застройщика в предшествующие годы. А также засчитывается работа в качестве технического заказчика или генерального подрядчика, руководящих стройкой.

Из-за введения этих требований многие работающие застройщики внесли изменения в свои наименования, добавив к ним слова «специализированный застройщик».  Изменить название оказалось значительно проще, чем создать новое общество, отвечающее необходимым требованиям.

Что дает статус

Преимущество специализированных застройщиков  — возможность привлекать по договорам долевого участия (ДДУ) средства граждан и организаций, за счет которых финансируется долевое строительство.  Начиная с 2021 года, требования к «долевке» ужесточались.

В 2021 году вступило в силу правило об обязательном финансировании новых проектов за счет специальных счетов эскроу.

  При использовании этой схемы деньги покупателя размещаются на счете в специально выбранном уполномоченном банке и хранятся там до завершения проекта.  Оплата строительных работ при этом осуществляется за счет кредита, который спецзастройщик получил в том же банке.

Для ранее начатых проектов требования о применении счетов эскроу могут не соблюдаться при условии, что на это получено специальное разрешение.

Ограничения деятельности

Закон № 214-ФЗ устанавливает различные требования для:

  • тех специализированных застройщиков, кто использует в работе схему эскроу, и
  • тех, кто достраивает старые проекты.

При расчетах через эскроу сохранность средств обеспечивается уполномоченным банком, в котором открыт счет.  Поэтому деятельность таких специализированных застройщиков ограничена в меньшей степени.  К ним не применяются положения закона № 214-ФЗ о строгом контроле за любыми операциями и расходами со стороны банка, в котором открыт расчетный счет.

Если же специализированный застройщик достраивает проект, все операции по его счету становятся полностью подконтрольны банку.  Деньги при этом можно расходовать только на цели, прямо указанные в законе (то есть, на достройку дома, закупку строительных материалов, оплату работ подрядчиков и т.п.).

Вне зависимости от вида специализированного застройщика, в соответствии с требованиями статьи 3 закона № 214-ФЗ, необходимо:

  • иметь законные основания для строительства многоквартирного дома: земельный участок в собственности или в аренде, разрешение на строительство, проектную декларацию и т.п.;
  • обеспечить прозрачность своей деятельности, регулярно публиковать информацию о своем статусе и о ведущейся стройке в единой информационной системе ЕИСЖС;
  • строить только один дом или группу связанных проектов в одной локации;
  • не иметь задолженности по налогам, не числиться в реестре недобросовестных поставщиков;
  • руководить и владеть специализированным застройщиком могут только физические лица, не имеющие судимости за совершение экономических преступлений или преступлений против государственной власти, не дисквалифицированные за административные правонарушения и не признанные банкротами;
  • финансовое положение специализированного застройщика должно быть достаточно устойчивым, чтобы гарантировать завершение проекта.

Соответствие специализированного застройщика и конкретного проекта строительства многоквартирного дома установленным требованиям подтверждается заключением органов строительного надзора.  После его получения можно начинать строительство и продажу квартир по договорам долевого участия.

Может ли строить сам

Несмотря на наименование, специализированный застройщик может самостоятельно строить многоквартирный дом только при соблюдении некоторых условий.

Возведение любого многоквартирного дома невозможно без выполнения работ, для которых требуется специальный допуск от саморегулируемой организации строителей (СРО).  Для выполнения работ, оказывающих влияние на безопасность капитального строительства, он должен быть членом саморегулируемой организации строителей (т.е. иметь допуск к строительным работам).

Если же такое членство не оформлено, спецзастройщик должен поручить руководство строительными работами другому лицу – техническому заказчику, который обладает необходимой квалификацией и имеет допуск СРО.

Реформа долевого строительства в России еще не завершена.  Поэтому в дальнейшем статус и требования к специализированным застройщикам могут измениться.  Следите за появлением обновлений на нашем сайте.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/zakon/chto-nuzhno-znat-o-214-fz/spetsializirovannye-zastroyschiki-v-dolevom-stroitelstve

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Специалисты участвующие в строительстве многоквартирных домов

Новая квартира – заветная мечта многих! Так называемый “квартирный вопрос” всегда был актуален в нашей стране: и в советское время, и в современной действительности. Но если в СССР строительство велось на уровне государственного заказа, то с приходом “эпохи рыночной экономики” строительство жилья резко сократилось, что неблагоприятно отразилось на развитии рынка недвижимости.

В своё время долевое участие в строительстве многоквартирных домов стало перспективным методом оптимизации рынка недвижимости за счёт привлечения средств граждан в строительную отрасль.

Однако в настоящее время законодательство о долевом строительстве претерпевает серьезные изменения. Связано это с выявившимися по прошествии определенного времени проблемами в регулировании данной сферы деятельности.

1. Договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов в свете последних изменений законодательства

Практически любое долгосрочное вложение денег – всегда связано с определенными рисками.

Долевое участие в строительстве является очень заманчивым способом приобретения жилья в новостройке, но в то же время и достаточно рискованным мероприятием.

Проблема “обманутых дольщиков”, существующая и неразрешенная до настоящего времени во многих регионах России, является основной причиной нежелания граждан вкладывать деньги в строительство жилых домов.

Поиск решения данной проблемы осуществляется на всех уровнях власти. Именно с этой целью в 2021-2021 годах были приняты ряд изменений в законодательство о долевом строительстве.

Что же изменилось? Теперь долевое строительство по сути трансформировалось в проектное финансирование возведения таких объектов, как жилой дом. Строительство при этом осуществляется не за счет средств граждан, привлекаемых ранее напрямую на счет застройщика, а за счет кредитных средств банков.

Деньги дольщиков до момента ввода дома хранятся на специальных счетах (счетах эскроу) и передаются строительной компании только после выполнения принятых ею обязательств по строительству.

Это значит, что, если вдруг застройщик будет признан банкротом, либо строящийся дом по каким-то причинам не будет введен в эксплуатацию, деньги, хранящиеся на таких счетах, будут возвращены гражданам.

Специалисты говорят о наличии как плюсов, так и минусов данных новшеств. Основной плюс – минимизация риска граждан при вложении денег в строительство, существенный минус – прогнозируемый рост цен на квартиры в новостройках.

2. Застройщик – каким требованиям должна соответствовать строительная организация?

Изменения законодательства коснулись не только способов обеспечения строительства, но и затронули требования, предъявляемые непосредственно к организациям, осуществляющим строительство.

Чтобы вести деятельность в сфере долевого строительства, организация – застройщик многоквартирного дома должна обладать совокупностью следующих признаков:

  • наличие опыта на рынке строительства многоквартирных домов (МКД) не менее 3 лет, при этом общая площадь выстроенных объектов должна составлять не менее 5 тыс. кв. м;
  • наличие на праве собственности либо на праве аренды (субаренды) земельного участка, в границах которого планируется возведение МКД на основании имеющегося разрешения на строительство;
  • наличие в наименовании слов “специализированный застройщик”.

Кроме этого, на счете такой организации должны быть средства, составляющее не менее 10% средств от стоимости застройки, а также отсутствовать долги по кредитам и налоговым платежам.

Строительство может осуществляться только при:

  • наличии у застройщика проектной декларации на объект строительства;
  • отсутствии сведений о данной строительной компании в реестре недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников государственных аукционов;
  • отсутствии информации о привлечении к уголовной или административной ответственности руководителя и главного бухгалтера компании за экономические преступления.

Довольно жесткие требования к строительным компаниям, предъявляемые новыми положениями закона, вынудили покинуть рынок нового строительства ряд мелких организаций-застройщиков.

3. Ищем надежную строительную фирму

Выбирая квартиру на рынке новостроек, необходимо обратить внимание не только на планировку квартиры или район, в котором строится жилой дом, но и удостовериться в надежности организации, осуществляющей строительство МКД.

Даже с учетом последних изменений, ужесточивших требования к застройщику, прежде чем подписать договор, проверьте соответствует ли организация, ведущая строительство, требованиям закона.

Конечно, доверить данное мероприятие можно, а в некоторых случаях, нужно специалистам (например, риэлторам или юристам, осуществляющим деятельность в данной сфере).

Но сделать это можно и самостоятельно, предприняв следующие шаги:

  1. Закажите выписку из ЕГРЮЛ об организации-застройщике. С помощью информации, содержащейся в данном документе Вы сможете узнать, когда была создана строительная фирма, какой размер ее уставного капитала, кто является ее руководителем, какие виды деятельности, кроме строительства, она может осуществлять, не внесены ли сведения о ликвидации или банкротстве и др.

    На сегодняшний день сервисы Федеральной налоговой службы позволяют получить данный документ любому заинтересованному лицу бесплатно.

  2. Проверьте, включена ли организация, договор о строительстве с которой Вы планируете подписать, в Единый реестр застройщиков. Сделать это также можно онлайн на соответствующем информационном ресурсе.
  3. Проверьте застройщика в Единой информационной системе жилищного строительства.
  4. Попросите застройщика предоставить Вам возможность ознакомиться со строительной документацией (разрешением на строительство, проектной декларацией). Проанализируйте информацию, содержащуюся в данных документах. Обратите внимание на соответствие наименования организации и ее реквизитов в указанных документах и в заключаемом с Вами договоре, на срок действия разрешения и наличия информации о его продлении.
  5. Удостоверьтесь в отсутствии в отношении организации исполнительных производств, воспользовавшись ” банком данных исполнительных производств”, а также судебных разбирательств в арбитражных судах – с помощью сайта Федеральные арбитражные суды Российской Федерации.
  6. Проверьте, не признана ли организация недобросовестным поставщиком (подрядчиком). Данную информацию можно отследить на сайте Единой информационной системы в сфере закупок.

Конечно это далеко не полный перечень всех тех шагов, которые помогут Вам проверить информацию о благонадежности организации-застройщике. Но обладая перечисленной информацией, Вы сможете сделать более обоснованный вывод о наличии либо отсутствии рисков при заключении договора с той или иной строительной организацией.

Согласитесь, не всегда есть возможность по крупицам собирать сведения о застройщике и объекте самостоятельно. Именно в таком случае рекомендуем Вам заказать на нашем сайте паспорт объекта, с помощью которого Вы сможете получить всю информацию из одного документа.

Надеемся, что с помощью наших советов покупка квартиры в многоквартирном доме на этапе строительства станет для Вас радостным событием, а не поводом для разочарования.

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-mnogokvartirnykh-domov/

Требования к застройщику в 2021 году (по 214 фз): уставной капитал, сайт, договор

Специалисты участвующие в строительстве многоквартирных домов

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное.

Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

В 2021 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Поправок в 2021 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капиталВажная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фондЗастройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договораСам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
ТаунхаусыТеперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2021 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%.

Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2021 года.

Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2021 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

  • Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
  • Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
  • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
  • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
  • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
  • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
  • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества.

Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране.

Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капиталаПлощадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублейНе более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей10 тыс. кв. метров
40 млн рублей25 тыс. кв. метров
80 млн рублей50 тыс. кв. метров
400 млн рублей250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублейБолее 500 тыс. кв. метров

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

  • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
  • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

  • Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
  • Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
  • У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
  • Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2021 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

  • Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
  • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
  • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
  • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
  • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
  • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2021 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу.

Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/trebovaniya-k-zastrojshhiku/

Специалисты участвующие в строительстве многоквартирных домов

Мало кто из людей знает, какие этапы строительства многоквартирного жилого дома предшествуют появлению новых «гигантов», обеспечивающих жильем сотни, а то и тысячи человек.

На первый взгляд создание таких объектов — простой процесс, включающий в себя подготовку документов, возведение здания и последующую отделку квартир.

На практике строительство дома представляет собой сложный процесс, имеющий множество нюансов и сложностей, которые приходится преодолевать застройщику. Ниже рассмотрим стадии возведения многоквартирного жилого дома и особенности этой работы.

Выбор земельного участка

Первым этапом является поиск подходящего участка для строительства нового объекта. При выборе застройщик ориентируется на два основных критерия:

  • Близость к городской инфраструктуре. Оптимальным вариантом является возведение жилого дома ближе к центру, где имеется все необходимо для комфортного проживания (магазины, больницы, школы, садики и прочие объекты). Но чем ближе участок к центральной части, тем выше стоимость земли, да и получить разрешение сложнее.

Покупка земельного участка за городом позволяет сэкономить деньги и быстрее оформить документы, но возникают сложности с продажей квартир. Люди не спешат приобретать недвижимость в местах, где отсутствует нормальное транспортное сообщение, и нет необходимых объектов инфраструктуры. Соответственно, стоимость одного «квадрата» жилья снижается.

  • Возможность подведения коммуникаций. Следующий важный момент — близость телефонных линий, теплоснабжающих, электрических и газовых сетей. Если в новостройке предусмотрено автономное отопление, вопрос с подключением к центральной теплотрассе решается сам собой. При этом к дому все равно необходимо тянуть воду, ставить опоры для подвода электричества, подключать газ и так далее. Все это повышает стоимость строительства и усложняет проект.

Следующим «камнем преткновения» является градостроительный план, с учетом которого производится застройка города. Строительным компаниям приходится пройти настоящие «круги ада», чтобы получить одобрение на возведение многоэтажного дома, а общее количество разрешений при строительстве объекта возле центра города может исчисляться несколькими десятками.

Простейший путь — получить разрешение на строительство в том районе, где еще мало новостроек, а по генеральному плану предусмотрено возведение нескольких домов.

Процесс оформления разрешения упрощается и в том случае, когда в роли заказчика постройки выступают муниципальные власти.

Но здесь речь идет о многоэтажных домах с квартирами эконом-класса, предназначенных для малообеспеченных семей.

Проведение топографической съемки и геологической экспертизы

На следующей стадии строительства проводится топографическая съемка, благодаря которой удается решить два вопроса — точно определить координаты нахождения будущего многоквартирного жилого дома, а также характеристики местности.

Кроме того, проведение топографической съемки — возможность узнать глубину расположения грунтовых вод, а также оценить качество земельного участка, вероятность усадки грунта после укладки фундамента и реальность возведения объекта в целом.

Выполнение геологической экспертизы и топографической съемки — работы, к которым привлекаются компании, имеющие специальный допуск. По завершении мероприятий сотрудники такой организации передают застройщику отчет. В документе отражается следующая информация:

  • Состав грунта, его геологическое построение и физические характеристики.
  • Особенности рельефа местности.
  • Метеорологические и климатические параметры.
  • Прочие данные по земельному участку.

Проведение рассмотренных мероприятий позволяет с м точностью определиться с технологией возведения объекта, а также правильно выбрать строительные материалы. Если на земельном наделе грунтовые воды находятся на большой глубине или имеет место сложный рельеф, требуется применение особых методик строительства.

Проектирование

После проведения топографической съемки и геологической экспертизы можно приступать к следующей стадии — составить проект будущего многоквартирного дома. От правильности его выполнения зависит будущая планировка квартир, размер жилплощади, а также внешний вид объекта.

Проект будущего дома разрабатывается с учетом действующих строительных норм, климатических условий, санитарных требований и сейсмологической ситуации. К примеру, в санитарном законодательстве ключевое внимание уделяется качеству вентиляции и освещенности. Что касается теплоизоляции, необходимость дополнительной отделки фасада определятся с учетом среднегодовой температуры.

При разработке проекта учитывается множество факторов, вплоть до расположения коммуникаций. Здесь разработчикам проектной документации приходится учесть множество требований (в том числе в секторе экологии), а также особенности окружающей среды.

Главной сложностью при разработке проекта является необходимость его согласования с архитектурно-строительными организациями. Именно этот этап занимает «львиную» долю времени.

Если многоквартирный жилой дом имеет высоту от 22 этажей и больше, требуется дополнительный расчет нагрузки на фундамент и определение стойкости несущих элементов. При создании проекта специалисты должны учитывать особенности не только той территории, где ведется строительство, но и план застройки близлежащих участков.

  Обследование технического состояния зданий и сооружений

От правильности составления проекта, а также проверки документов на факт соответствия требованиям зависит результат работы по возведению многоквартирного жилого дома, его надежность, безопасность и внешняя привлекательность. Обязательно составляется проектная декларация, где приводится информация о застройщике и объекте.

Строительство

Непосредственно строительство жилого многоэтажного дома проходит в несколько этапов. Рассмотрим эти стадии подробно:

Подготовка участка под строительство

Застройщик выполняет предварительные работы, которые позволяют приступить к возведению объекта. Сюда входит ограждение территории во избежание проникновения посторонних лиц, очистка земельного участка от деревьев, сооружений или зданий (если они имеют место), а также переоборудование инженерных сетей, мешающих выполнению строительных мероприятий.

На этом же этапе застройщик организует пути для подъезда транспорта, продумывает нюансы прокладки коммуникаций, предусматривает системы для защиты от дождевой воды, устанавливает бытовые и административные помещения.

Разметка осей дома

Эта стадия строительства крайне важна и нуждается в проведении точных вычислений, а также внимательной проверке полученных результатов. Даже небольшие отклонения могут привести к ряду последствий, которые невозможно будет исправить. В процессе проведения разметки применяются измерительные приборы нового типа, отличающиеся высокой точностью.

Земляные работы

Особенностью этого этапа является подготовка котлована для последующей укладки фундамента. Также проводится работа по созданию траншей для подвода коммуникаций. При строительстве многоквартирного дома с большим числом этажей объем земельных работ большой, поэтому используется специальная техника — экскаваторы и бульдозеры.

Укладка фундамента

В основе любого многоэтажного сооружения лежит фундамент, от качества которого зависит надежность, прочности и, соответственно, срок жизни готового здания. Основа берет на себя наибольшую нагрузку, поэтому при составлении проекта ей уделяется максимальное внимание.

Вид применяемого фундамента зависит от грунта. К примеру, при возведении многоэтажного здания может потребоваться подсыпка песком или гравием. Основные работы на этой стадии — заливка бетона, способного выдержать высотное сооружение.

Строительство внешних стен

Продолжительность и сложность этого этапа зависит от выбранной технологии. Вариантов предостаточно — возведение здания из кирпича, применение ж/б панелей или строительство по монолитной технологии. Последний вариант пользуется наибольшим спросом из-за простоты, надежности и высокой скорости возведения.

Подвод коммуникаций

Как отмечалось выше, траншеи под коммуникации готовятся еще на стадии земляных работ. На этом этапе производится укладка элементов газо-, водо- и электроснабжения. Здесь же выполняются работы по подводу канализации и других инженерных сетей.

Обустройство крыши

Объем и сложность работ зависит от выбранного типа кровли. Современные многоэтажные дома часто имеют эксплуатируемый тип крыши с возможностью обустройства наверху зимнего сада. Это, в свою очередь, повышает стоимость строительства.

Завершающие этапы

На завершающей стадии выполняются следующие работы:

  • Создание внутренних перегородок — разделение дома на квартиры с учетом составленного ранее проекта, а также оснащение здания лифтами.
  • Монтаж окон и установка металлических дверей в квартирах будущих жильцов.
  • Обустройство внутренних коммуникаций — монтаж электрической проводки, канализации, систем водо- и газоснабжения, установка счетчиков на воду и газ.
  • Стяжка пола. В процессе работ применяется песчано-бетонный состав, а после заливки производится выравнивание поверхности.
  • Внутренняя отделка — бывает черновой и финишной. Многие строительные компании продают жилье с черновой отделкой, что позволяет снизить стоимость на квартиры. Если застройщик выполняет полноценный объем работ, в полученную недвижимость можно сразу заселяться, но и цена будет выше.
  • Внешняя отделка — обработка фасада, а также ремонт помещений общего пользования. При продаже квартир с черновой отделкой помещения общего пользования (холл, подъезд, лестничные площадки) должны быть полностью готовы к эксплуатации.

Обустройство придомовой территории

Последняя стадия строительства предполагает обустройство территории возле многоквартирного жилого дома. Это позволяет решить две задачи — соблюсти требования градостроительных норм и привлечь потенциальных покупателей.

В комплекс работ по обустройству придомовой зоны входит насаждение клумб и зелени, установка детской площадки возле дома, прокладка тротуарной плитки и создание подъездных путей для транспорта. Также обустраивается уличное освещение и парковка возле здания. В домах элит-класса может предусматриваться подземный паркинг, бассейн  прочие удобства.

Итоги

Из сказанного выше видно, что строительство многоквартирного дома включает в себя множество стадий, а сама процесс требует больших временных затрат.

Застройщики отмечают, что наибольшие сложности возникают на этапе создания и утверждения проекта, сбора документов и оформления разрешения.

Чтобы ускорить строительство и уменьшить итоговую стоимость объекта, часто применяются типовые проекты.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/etapy-stroitelstva-mnogokvartirnogo-zhilogo-doma/

Все о правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: