Спб условия досрочного гашения ипотеки в банках

Содержание
  1. Досрочное погашение ипотечного кредита. Нужно ли погашать ипотечный кредит досрочно?
  2. Аргументы “за”
  3. Аргументы “против”
  4. Буква закона
  5. Процедура погашения
  6. Досрочное погашение ипотечного займа в банках Санкт-Петербурга
  7. График выплаты ипотеки в Санкт-Петербурге
  8. Как выбрать метод погашения ипотеки в Санкт-Петербурге?
  9. Как погасить ипотеку в Санкт-Петербурге досрочно?
  10. Возможно ли снизить плату по ипотеке?
  11. Досрочное погашение ипотеки: выбираем самый выгодный вариант
  12. Варианты погашения долга
  13. Выгодно ли частичное досрочное погашение ипотеки?
  14. Когда выгоднее уменьшать срок ипотеки?
  15. Когда выгоднее уменьшать сумму долга ипотеки?
  16. Досрочное погашение ипотеки: частичное и полное, калькулятор для Сбербанка, ВТБ и других банков
  17. Подробнее о досрочном погашении ипотеки
  18. Полное
  19. Частичное
  20. Что о досрочном погашении говорит закон?
  21. Расчет досрочного погашения ипотеки
  22. Пересчет процентов
  23. Как досрочно погасить ипотеку?
  24. Что потребуется?
  25. Пошаговые действия
  26. Стоит ли досрочно погашать ипотеку с дифференцированным способом оплаты?
  27. Как вернуть деньги за страховку?
  28. Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки
  29. Как погасить ипотеку досрочно и выгодно
  30. Что лучше сокращать
  31. Я внес досрочный платеж 400 000 Р, что теперь
  32. Как я досрочно гашу ипотеку
  33. Зачем такие сложности
  34. Читайте договор
  35. Сделайте платежи удобными

Досрочное погашение ипотечного кредита. Нужно ли погашать ипотечный кредит досрочно?

Спб условия досрочного гашения ипотеки в банках

Оформив ипотеку, мы стремимся как можно быстрее избавиться от долга. В каких случаях досрочное погашение кредита выгодно? Стоит ли спешить с оплатой?

Время чтения: 8 минут

Погасить кредит раньше срока – быть независмым от кредитного учреждения

Ипотечный заем, получаемый для покупки или строительства жилья, является разновидностью долгосрочного кредитования.

В период строительного бума он получил широкое распространение как удобное средство оплаты стоимости дома или квартиры.

Такой крупный платеж мало кто может одномоментно внести собственными деньгами, поэтому ипотека явилась прекрасной возможностью для широких слоев населения решить жилищный вопрос.

Казалось бы, что может быть лучше и удобнее, чем разделение большого долга на множество мелких платежей, которые заемщик будет выплачивать в течение ряда лет? Российское законодательство создает достаточно комфортные условия для погашения ипотеки:

  • размер кредита не зависит от инфляции;
  • стоимость купленного жилья не подвержена колебаниям цен на рынке недвижимости;
  • работает система налоговых вычетов для покупателей первой квартиры, благодаря которой им ежемесячно компенсируют существенные денежные суммы.

Аргументы “за”

Чем быстрее – тем дешевле

Тем не менее, многие заемщики стремятся уменьшить тяжесть долгового бремени и при первой же возможности пытаются погасить весь кредит или его часть. Это объясняется несколькими причинами.

Срок выплаты кредита может достигать 20 лет, а спрогнозировать свои доходы на столь длительный срок достаточно затруднительно.

Люди могут быть не уверены в устойчивости своего финансового положения, поэтому, пока есть возможность и позволяют средства, спешат погасить кредит даже в ущерб текущему семейному бюджету.

Для некоторых заемщиков выплата кредита превращается в тяжелое испытание. Осознание зависимости от кредитного учреждения может стать причиной психологического дискомфорта и даже депрессии. Ведь менталитет наших людей диктует им не влезать в долги, а если уж без этого не обойтись, то побыстрее избавляться от них.

Основным аргументом сторонников этой стратегии является довод, что в случае ускоренного погашения основного долга им удастся сэкономить на процентах. Ведь за годы выплаты займа (а это в среднем 10-20 лет) набегает сумма, в два-три раза превышающая тело кредита.

Кроме того, после погашения займа квартира больше не является залоговым имуществом, и владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению – сдать в аренду, продать, подарить и т. д.

Наконец, у покупателя будут развязаны руки, и он сможет снова взять ипотеку, чтобы поменять жилье на более просторное или инвестировать заемные деньги в еще одну квартиру.

В России большинство заемщиков предпочитает досрочно выплачивать свои долги, и средний срок погашения кредита составляет около 4-5 лет.

Казалось бы, эти соображения должны подтолкнуть покупателя к решению как можно быстрее завершить ипотечную эпопею. Но “не все так однозначно”, как может показаться на первый взгляд.

Аргументы “против”

За время выплаты кредита деньги могут обесцениться

Стремясь как можно быстрее избавиться от долга, ипотечники зачастую не учитывают фактор инфляции, которая в России находится на довольно высоком уровне. В связи с этим происходит постоянная индексация доходов граждан, и в течение 5-10 лет они могут вырасти в денежном выражении в 2-3 раза. Сумма же кредита остается прежней, а фактически уменьшается в те же самые 2-3 раза.

За время выплаты кредита деньги обязательно обесценятся, и спешить платить ипотеку, пока они дороги, не всегда рационально. Возможно, не имеет смысла ограничивать себя и свою семью в самом необходимом сегодня, если через некоторое время Вы сможете выплатить долг, сложив несколько зарплат.

Кроме того, если у должника появились свободные деньги, стоит серьезно просчитать, куда выгоднее их инвестировать.

Поскольку проценты по ипотеке обычно ниже, чем по другим потребительским кредитам, то можно вложить их в другую крупную покупку, не влезая в долги.

Так, если в ближайшие годы планировалось приобретение автомобиля, то выгоднее сделать это на собственные деньги, продолжая платить ипотеку.

Еще один способ заставить деньги работать с большей выгодой – вложить свободные деньги не в выплату ипотеки, а в развитие бизнеса, приобретение хороших акций или еще одной недвижимости. Ведь в среднесрочной перспективе они будут только расти в цене, в отличие от суммы ипотеки, которая будет неуклонно обесцениваться.

Еще один довод в пользу отказа от досрочного погашения (не для всех) – налоговая льгота в размере 13% подоходного налога, которая предоставляется при покупке квартиры. Досрочно погашая кредит, покупатель лишается вычета, который может выражаться в достаточно крупной денежной сумме.

Буква закона

Для учреждения, выдавшего заем, досрочное погашение, безусловно, представляется невыгодным, так как оно лишается того, ради чего кредитует население, – банковских процентов, то есть прибыли.

В былые времена банки запрещали или всячески ограничивали досрочную выплату кредитов с помощью системы штрафов, но в 2011 году были внесены изменения в статьи 809 и 810 ГК РФ, которые запретили вводить любые штрафы, запреты и ограничения на досрочное погашение всего долга или его части.

Сегодня заемщик может выплатить ипотеку в любое время, если иное не оговорено договором (обычно в течение срока от полугода до года после кредитования долг погасить нельзя). Сумма выплаты может быть любой, но опять-таки в договоре указывается минимальный размер досрочного платежа. Банк получит проценты только за то время, когда клиент пользовался заемными деньгами.

Процедура погашения

Перед досрочным погашением кредита, проконсультируйтесь в банке

Итак, должник решился на досрочное погашение кредита. В законе говорится, что об этом намерении нужно известить банк не меньше чем за 30 дней до выплаты.

Впрочем, некоторые банки устанавливают для своих клиентов более короткие сроки, в течение которых можно подать извещение.

Но если в договоре указано, что заемщик должен уведомить банк больше чем за 30 дней, такое требование считается ничтожным и не соответствующим нормам законодательства.

Технически погашение займа не представляет собой ничего сложного. В день “Х” заемщик вносит деньги на счет банка, который, в свою очередь, погашает кредит. Возможно, должнику предварительно придется написать в банке заявление на выплату. Поле этого квартира освобождается от обременения и становится полноценной собственностью покупателя.

Если должник планирует выплатить не весь долг, а некоторую часть, в извещении, отправляемом банку, ему надо будет указать, какую долю кредита он собирается погасить. Банк может предложить на выбор два варианта:

  1. уменьшить срок выплаты кредита при сохранении размеров ежемесячного платежа;
  2. уменьшить размер ежемесячного платежа при сохранении срока выплаты кредита.

Каждый вариант по-своему хорош, но при втором семейный бюджет сразу же ощущает на себе результаты погашения, в то время как в первом случае эффект платежа проявится через годы. Однако именно он дает наилучшую экономию и уменьшает переплату по кредиту.

Впрочем, договор с банком может быть составлен таким образом, что должнику не предоставят свободы выбора. Есть вероятность, что банк предусмотрел только один вариант и, возможно, не тот, на который рассчитывает клиент. Поэтому стоит внимательно изучить текст договора, в котором обязательно прописаны условия досрочного погашения кредита.

Источник: https://spbguru.ru/advice/1881-dosrochnoe-pogashenie-ipotechnogo-kredita-nuzhno-li-pogashat-ipotechnyj-kredit-dosrochno

Досрочное погашение ипотечного займа в банках Санкт-Петербурга

Спб условия досрочного гашения ипотеки в банках

13.08.2021

Чтобы стать полноправным собственником своей квартиры необходимо полностью рассчитаться банком или частным инвесторам. Как досрочно погасить ипотеку в Санкт-Петербурге и стоит ли это делать рассмотрим далее.

Чаще всего соискатели кредита приобретают квартиры в новостройках. Если у заемщика и есть своя квартира, он может использовать ее в качестве объекта обеспечения по займу.

Если клиент проживает на съемном жилье или в квартире, принадлежащей иному собственнику, он использует приобретаемое жилье в качестве залога. Просрочки по кредиту часто приводят к отчуждению имущества.

Чтобы избежать постоянного нервного напряжения, следует как можно быстрее погасить долг.

Посмотрим на ситуацию со стороны инвестора. Если клиент берет займ на 10 лет под 10% годовых, за указанный срок он переплачивает порядка 80% от суммы, которую брал в долг. При рассрочке платежа на 30 лет уровень переплаты возрастает до 160-180 процентов.

Это отличный источник дохода для любой финансовой структуры, поэтому во многих банках налагается запрет на досрочное погашение или устанавливаются существенные штрафы.

Законодательство Российской Федерации позволяет погашать займы до конечного срока, все остальные условия регламентируются финансовым институтом.

График выплаты ипотеки в Санкт-Петербурге

Режим погашения кредита устанавливается в согласии с заемщиком и указывается в кредитном соглашении до момента его подписания. Таблица содержит суммы, необходимые для внесения каждый месяц в определенный день.

  1. Если заемщик перечисляет деньги раньше, это уже может рассматриваться как досрочное погашение. В случае просрочки за каждый день начисляются штрафы и пени. Если должник допускает частые просрочки, банк может начать судебный процесс или решить проблему на месте, ухудшив условия кредитования.
  2. Очень много банков стремится ввести клиента в заблуждение для получения дополнительной прибыли. Сотрудники данных организаций попросту не выдают графики погашения платежей, ввиду чего заемщику необходимо самостоятельно рассчитывать свои финансовые возможности. График платежей зависит и от методов погашения кредита. В зависимости от того, какой способ выбрал клиент: аннуитетный или дифференцированный, будет уменьшаться его сумма долга или размер процентной ставки.
  3. Как правило, первый платёж самый крупный, 90% от перечисленных средств уходят на покрытие набежавших процентов. Только 10% перечисляются в счёт закрытия долга. Если в графике указана сумма погашения в размере 30000 рублей, а клиент вносит 30050 рублей, это также воспринимается как досрочное погашение.

Любая нестыковка в платежных данных приводит к необходимости внесения коррективов в график платежей. Ни один банковский сотрудник не будет переделывать такой важный и объемный документ бесплатно.

Как выбрать метод погашения ипотеки в Санкт-Петербурге?

Существует 3 способа перечисления средств по кредиту: аннуитетный, дифференцированный, буллитный.

  1. Буллит отличается тем, что позволяет клиенту весь срок займа выплачивать только проценты, после чего необходимо погасить всю сумму долга разом. Метод используется очень редко и практически не допускается в государственных учреждениях.
  2. Аннуитетный способ погашения займа — самый популярный. Он характеризуется тем, что вся сумма долга и процентов делится на равные доли. В определенное число каждого месяца клиент вносит точную сумму. При данном способе расчета не нужно проводить дополнительных арифметических процедур. Главным недостатком способа является тот факт, что большая сумма внесения платежа уходит на покрытие процентов, а не основного долга.
  3. Дифференцированный способ не выгоден для самого инвестора, однако приносит пользу заемщику. Основная сумма платежа не изменяется, однако меняется сумма начисленных процентов. Первое время должник погашает сумму процентной ставки, после чего переходит к выплате долга. В отличие от аннуитетного метода это способ требует наличия хорошего финансового обеспечения. Если клиент выбирает данный метод покрытия долга, банк потребует с него дополнительное подтверждение материального благосостояния.

Как погасить ипотеку в Санкт-Петербурге досрочно?

Процедура погашения долга не ограничивается внесением последней суммы платежа.

  1. После того, как соискатель займа перечислил все остатки задолженности в пользу инвестора, ему необходимо обратиться в отделение банка или офис кредитора за получением справки об отсутствии долгов.
  2. Далее составляется отдельный формуляр, подтверждающий закрытие счёта, куда перечислялись ссуды. Копия выдается клиенту.
  3. С этими справками и пакетом документации на залоговую недвижимость, бывший должник едет в Росреестр для того, чтобы снять со своей квартиры все долговые обязательства.

Перед тем, как вынести последнюю сумму для погашения ипотечного займа, необходимо уведомить об этом инвестора. Кредитор должен предоставить выписку со счёта с указанием точной суммы остатка по долгу. После перечисления ссуды в указанном размере, необходимо получить подтверждение перевода и закрыть все счета.

Обязательно аннулируйте страховку на объект недвижимости после снятия всех долговых обременений в Росреестре. В противном случае через несколько лет вам выставят огромный счёт. Уведомление инвестора о досрочном погашении ипотеки производится не менее, чем за 10 дней до предполагаемой даты проведения транзакции.

Возможно ли снизить плату по ипотеке?

Далеко не у всех есть возможность досрочно погасить крупный займ. Существует несколько методов, позволяющих упростить долговые отношения с банком и уменьшить суммы, выносимые ежемесячно.

Если заемщик потерял источник дохода или работоспособность, он обязан предоставить соответствующую справку сотрудникам банка или частного кредитора.

Попытка скрыть плачевную ситуацию не приведёт ни к чему, кроме судебного заседания. Сотрудники банка предложат клиенту реструктуризацию или рефинансирование, что значительно уменьшит процентную ставку по ипотеке.

Среди дополнительных методов снижения ежемесячного платежа указываются:

  1. Увеличение срока погашения займа до 30 лет.
  2. Повышение ликвидности залогового объекта путем проведения капитального ремонта или иными методами.
  3. Использование налоговых вычетов или материнского капитала. Некоторым лицам предоставляются государственные субсидии и прочие льготы.
  4. Страхование собственной жизни и объекта обеспечения по займу. Процесс требует немедленных трат, однако гарантирует снижение процентной квоты на 1-2 процента в долгосрочной перспективе.

ООО «Доверие Недвижимость» выдает ипотечные займы в Санкт-Петербурге под минимальные проценты. В качестве залога принимаются различные объекты от шикарных пентхаусов до стандартных дачных домиков.

Клиент получает на руки до 70% от оценочной стоимости объекта. Сотрудничество ведется на основании регламента 102-ФЗ в присутствии федерального нотариуса.

У нас вы можете получить бесплатную консультацию по всем вопросам, касающимся ипотеки под залог недвижимости, а также о ее погашении.

Источник: https://doveriye-estate.ru/articles/dosrochnoe-pogashenie-ipotechnogo-zajma-v-bankah-spb

Досрочное погашение ипотеки: выбираем самый выгодный вариант

Спб условия досрочного гашения ипотеки в банках

Если вы купили жилье в ипотеку, то наверняка не раз задумывались о том, чтобы поскорее снять с себя бремя обязательств. 

Существует ситуация, когда меняются жизненные обстоятельства и вы понимаете, что в скором времени не сможете делать ежемесячные платежи по ипотеке в прежнем объеме. При этом, вы располагаете определенной денежной суммой, которую готовы отдать сейчас. 

Так или иначе, вы готовы заплатить банку определенную сумму в надежде сделать свою жизнь комфортнее. Закон, в частности, ст. 809-810 ГК РФ, предусматривает возможность досрочного погашения ипотечного займа, в том числе, частичное. 

Выгодно ли досрочное погашение ипотеки в полном объеме? Определенно да, поскольку при погашении суммы основного долга банк начисляет вам проценты только до дня возврата суммы. Чем раньше вы досрочно погасите долг, тем меньше переплатите. Банкам такое положение дел невыгодно, они теряют прибыль, но ограничить право заемщика не могут. 

В ситуации с частичным погашением ипотеки все не так просто. 

Варианты погашения долга

Подробнее рассмотрим варианты досрочного частичного погашения долга. Существуют два способа:

  • Уменьшение срока ипотеки;
  • Уменьшение платежа ипотеки.

Оба варианта предполагают пересчет графика выплат по ипотечному кредиту. Однако в первом случае будет уменьшен общий срок кредитования, а во втором варианте срок останется неизменным, но будет пересчитан ежемесячный платеж.

Иногда банки в договоре прописывают возможность досрочного погашения только одним из способов. Поинтересуйтесь этим до заключения договора, если не хотите связать себя невыгодными условиями. Если же в вашем договоре нет ограничений, то вы вправе самостоятельно выбрать удобный способ. 

К примеру, банк «Санкт-Петербург» прописывает в типовом договоре следующее условие: «В направляемом Кредитору Заемщиком уведомлении о частичном досрочном погашении задолженности по кредиту должно быть указано наличие/отсутствие желания Заемщика на изменение Графика погашения с сокращением общего срока кредитования». Согласно этому условию, заемщик в заявлении указывает, хочет ли он сократить срок либо уменьшить платеж. 

Каждый из этих путей имеет свои особенности.

Выгодно ли частичное досрочное погашение ипотеки?

Частично погашать ипотеку может быть выгодно не во всех случаях. Многое зависит от вариантов погашения, момента погашения и от того, с помощью каких платежей вы рассчитываетесь с банком: аннуитетных или дифференцированных.

Напомним, что в первом варианте вы платите равные суммы на протяжении всего срока, однако структура платежей разная. В первой половине срока проценты за кредит преобладают над основной суммой долга, во второй половине – наоборот.

 

Дифференцированные платежи таковы, что одна половина платежа идет в счет уменьшения основного долга, а другая – в счет оплаты процентов.

При этом, размер процентов к концу ипотеки становится все меньше, следовательно, размер самого платежа уменьшается.

Этот тип платежей является более выгодным, поскольку переплата меньше, однако он более обременительный для заемщика в первой половине срока. 

Выясним, при каком типе платежей досрочно погашать ипотеку выгодней. В качестве примера рассмотрим два ипотечных кредита на сумму 3 млн руб, на срок 120 месяцев (10 лет) под 10% годовых. В одном из них – аннуитетный тип платежей, в другом – дифференцированный. 

Предположим, что мы досрочно вносим 500 тысяч рублей на третий год ипотеки. В одном случае, мы просим уменьшить срок ипотеки, в другом – сократить сумму ежемесячного платежа.  

Основные параметрыАннуитетныйДифференцированный
Сумма кредита в руб.3 000 0003 000 000
Сумма досрочного погашения через 3 года, в руб.500 000500 000
Экономия при досрочном платеже при уменьшении срока в руб.400 961.8302 039.67
Экономия при досрочном платеже при сокращении суммы в руб.192 297.73172 888.31

Как следует из таблицы, наиболее выгодное погашение ипотеки будет происходить при аннуитетном типе платежей. При этом, при сокращении срока ипотеки вы сэкономите значительно больше, чем при сокращении суммы платежа.  

Далее мы рассмотрим, как и что лучше уменьшать при досрочном погашении ипотеки.

Когда выгоднее уменьшать срок ипотеки?

Если наличие ипотечного кредита создает для вас лишний стресс, заставляет постоянно беспокоиться о будущем и текущий размер платежа по ипотеке для вас комфортен, то имеет смысл уменьшать срок ипотеки. К тому, экономическая ситуация в стране может поменяться и нависший кредит будет оказывать давление. 

В чем выгода уменьшения срока? Чем он меньше, тем меньше составит переплата банку. 

Выгода серьезно зависит от того, когда вы будете производить частичное погашение. Чем раньше вы осуществите платеж, тем меньше переплатите. 

В качестве примера рассмотрим ранее описанную ситуацию: ипотека на 120 месяцев, сумма – 3 млн рублей под 10 % годовых, тип платежей – аннуитетный. Мы сравнили размеры переплаты в случае внесения досрочного платежа в размере 500 тыс рублей в разные периоды течения срока кредита: через месяц после заключения договора, в середине срока и за два года до конца срока.

При отсутствии досрочного платежа итоговая сумма составит 4, 757 млн рублей, переплата – 1, 757 млн. 

Основные параметрыПлатеж через месяцВ середине срокаЗа два года до конца
Общая сумма в руб.4, 088 млн4, 507 млн4, 690 млн
Переплата в руб.1, 088 млн1, 507 млн1, 690 млн

Как следует из таблицы, наиболее выигрышный вариант: вносить платеж в счет погашения ипотеки с уменьшением срока в первой половине срока. Во второй половине срока выгода не такая значительная. 

Когда выгоднее уменьшать сумму долга ипотеки?

В случае, когда нагрузка на бюджет слишком велика, уместнее будет уменьшать сумму ежемесячного платежа. Это позволит чувствовать себя более свободным и улучшить качество жизни. 

Возьмем ту же гипотетическую ситуацию, что и в предыдущем пункте. Сравним выгоду от досрочного погашения с уменьшением суммы применительно к платежам в разные сроки кредита. 

Основные параметрыПлатеж через месяцВ середине срокаЗа два года до конца
Общая сумма в руб.4, 472 млн4, 625 млн4, 708 млн
Переплата в руб.1, 472 млн1, 625 млн1, 708 млн

Как вы видим, уменьшать сумму платежа не так выгодно, как уменьшать сумму долга. В остальном ситуация схожа: значительно сэкономить при досрочном погашение ипотеки с уменьшением суммы платежа вы сможете только в первой половине срока.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pogashenie-ipoteki-umenshat-srok-ili-summu-dolga/

Досрочное погашение ипотеки: частичное и полное, калькулятор для Сбербанка, ВТБ и других банков

Спб условия досрочного гашения ипотеки в банках

Любой кредит предполагает переплату. Особенно это актуально для ипотечного кредитования. Даже небольшая процентная ставка, применяемая на протяжении нескольких лет вынудить выплатить значительно больше, чем просто сумму основного долга. 

  1. Подробнее о досрочном погашении ипотеки
  2. Виды досрочного погашения ипотеки
  3. Погашение с помощью рефинансирования
  4. Что о досрочном погашении говорит закон?
  5. Расчет досрочного погашения ипотеки
    1. Пересчет процентов
    2. Что потребуется?
    3. Пошаговые действия
  6. Как досрочно погасить ипотеку?
  7. Стоит ли досрочно погашать ипотеку с дифференцированным способом оплаты?
  8. Особенности погашения ипотеки с материнским капиталом
  9. Как вернуть деньги за страховку?
  10. Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Подробнее о досрочном погашении ипотеки

Система кредитования строится на том, что заемщик обязан отдать больше, чем взял. В противном случае не будет выгоды и смысла для банка.

В случае с ипотечным кредитование, клиент берет сразу большую сумму на очень длительный срок и вынужден на всем его протяжении обслуживать обязательства, совершая ежемесячные платежи. Для банка выгодно, чтобы человек платил настолько долго, насколько это возможно.

А вот для заемщика все совершенно наоборот. Чем быстрее получится выплатить долг, тем меньше будет сумма переплаты.

Самый простой пример: есть кредит на квартиру стоимостью в 3 миллиона рублей сроком на 20 лет под 10% годовых. 10% в год – это 300 тысяч рублей. За 10 лет набегает 10*10=100% переплаты.

Разумеется, клиент все это время будет совершать платежи и потому сумма будет не настолько глобальной, но общий принцип все равно остается тем же. Таким образом, лучше экономить на всем, но погасить задолженность как можно быстрее и уже после этого наслаждаться экономической свободой и отсутствием кабальных платежей.

В идеальном случае – вообще не залазить в кредит, а совершать покупки только после того, как будет накоплена нужная сумма.

К сожалению, применительно к ипотеке это практически невозможно, так как квартира нужна в любом случае и если ее нет, придется платить за аренду, что в некоторых случаях обходится даже больше, чем регулярные платежи в банк.

Существует 2 основных варианта погашения долга: полный и частичный. Особняком стоит система рефинансированию, которую тоже нужно учитывать.

В любой из ситуаций следует учитывать особенности заключенного договора, в частности, пунктов, которые касаются преждевременного погашения.

Полное

При полном погашении клиент вносит всю оставшуюся сумму долга одним платежом. Совершать его можно как наличным, так и безналичным образом, по желанию клиента. Следует учитывать, что к дате полного погашения банк должен подготовится.

В частности, нужно пересчитать проценты, чтобы клиент не заплатил лишнего (но и не недоплатил). Полное преждевременное погашение ипотеки – это редкое явление, ведь подразумевается внесение крупной суммы.

Возможно при следующих условиях:

  • Получение крупного наследства.
  • Выигрыш в лотерею.
  • Продажа дорогостоящего имущества.
  • Значительная премия на работе.

Это только основные причины, по которым человек мог получить достаточно денег, чтобы заплатить всю сумму долга. Их может быть еще множество, в зависимости от сложившейся ситуации.

Частичное

При частичном варианте погашения вносится только определенный платеж, который не покрывает всю сумму долга.

Это распространенное явление, так как даже при обязательном платеже нередко клиент предлагает внести больше, чем требуется. Все это считается частичным погашением.

В зависимости от суммы, обычно предупреждать о нем банк не требуется, хотя все равно следует изучить условия договора.

Лучше вносить деньги частями, как только они появляются, а не откладывать до накопления значительной суммы. Следует учитывать, что в этом тоже не нужно доходить до абсурда.

Не стоит нести в банк меньше тысячи рублей.

Рефинансирование как таковым погашением не является, так как заемщик все равно остается должен точно такую же сумму, как и до рефинансирования. Однако подобная система может несколько снизить процентную ставку, увеличить или уменьшить срок выплат или предлагаться с другими выгодными условиями.

Например, клиенту осталось погашать кредит еще 5 лет, с ежемесячным платежом в 20 тысяч. Из-за изменения финансового состояния, он больше не может обслуживать этот долг. Человек обращается в другой банк, который готов на рефинансирование, где обговаривает выгодные для себя условия.

В результате новый банк погашает долг в старом и теперь заемщик является должником другой финансовой организации. В рамках такой процедуры, в данном примере, человек мог договориться об увеличении срока выплат до 10 лет с уменьшением суммы до ежемесячного платежа до 10 тысяч рублей.

Что о досрочном погашении говорит закон?

На момент написания этой статьи (апрель 2021 года), действует пункт 2 ст.810 ГК РФ. В нем сказано, что заемщик имеет полное право досрочно погасить свой долг при единственном условии: он обязан предупредить об этом банк за 30 дней. Такой срок дается для окончательного расчета задолженности на конкретную дату и определения оставшейся суммы процентов.

Однако с июня 2021 года в силу вступают поправки к закону, в которых сказано, что заемщик получает такое право только с согласия банка.

Эксперты считают, что поправки еще могут быть изменены и в них будет добавлен пункт о возможности преждевременного погашения даже без согласия банка, но некоторые специалисты сходятся во мнении, что закон может быть радикально переработан, чтобы соответствовать германской модели, при которой досрочное погашение уже не так легко выполнить.

Следует учитывать, что вне зависимости от внесенных изменений, они будут касаться только тех договоров, которые будут заключены после июня 2021 года и банк не имеет права отказывать заемщикам по ранее подписанным кредитным договорам в преждевременном погашении долга.

Расчет досрочного погашения ипотеки

При полном погашении долга банк на дату, указанную клиентом в заявлении, производит перерасчет процентов и тела кредита, предоставляя детальную информацию должнику. Исходя из нее и производится преждевременное погашение.

Пересчет процентов

Рассмотрим на примере. Предположим, человек приобрел квартиру в ипотеку, взяв у банка 1 миллион рублей на 3 года под 10% годовых. Он обязан платить по 32 267,19 рублей в месяц, что в конечном итоге, за три года, даст переплату в сумме 162 039,91 рублей. Если добавить всего лишь 1 тысячу ежемесячной переплаты, то картина будет несколько иной:

Несложно подсчитать, что в такой ситуации переплата уменьшится до 159286,57 рублей. То есть, человек сэкономит 2753,34 рубля. Чем больше сумма дополнительных платежей и чем чаще они совершаются, тем меньше придется переплачивать банку.

Как досрочно погасить ипотеку?

Досрочное погашение долга – это право любого человека. По крайней мере до тех пор, пока в законодательство не будут внесены изменения. Сейчас еще можно заранее погасить кредит, чтобы меньше переплачивать.

Как это будет происходить позже пока неизвестно.

Что потребуется?

Для преждевременного погашения необходимо собрать нужную сумму (зависит от того, полностью будет гаситься кредит или частично), взять паспорт и явится в отделение банка.

Обычно нужно обращаться туда же, где клиент брал кредит, однако это не обязательное требование. Уточнять этот момент следует непосредственно в выбранной финансовой организации.

Более того, многие современные банки предлагают возможность удаленных платежей, через личный кабинет.

Пошаговые действия

  1. Определиться с вариантом погашения (полный или частичный).
  2. Определиться и суммой платежа и собрать ее.
  3. Поставить банк в известность о желании досрочно погасить задолженность.

    Обычно требуется только в том случае, когда клиент выбирает полное погашение, однако этот момент также нужно уточнять отдельно.

  4. В указанный срок явиться в отделение и внести деньги в кассу.

  5. Если выбрано было полное погашение, то после закрытия кредита рекомендуется потребовать на руки справку об отсутствии задолженности.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку с дифференцированным способом оплаты?

Существуют два варианта оплаты кредита: аннуитетный и дифференцированный.

  1. Аннуитетный. Общая сумма платежа остается одинаковой на всем протяжении действия кредита. В первое время выплачиваются в основном проценты и лишь немного тела, а в дальнейшем, часть процентов становится каждый раз все меньше и меньше, а часть тела кредита все больше. Для такого варианта расчетов характерна изначально меньшая сумма платежа, но большая после середины срока действия кредита. Переплата в данном случае тоже больше.
  2. Дифференцированный. Сумма платежа постоянно уменьшается. Тело кредита всегда одинаковое, а вот сумма процентов с каждым месяцем будет меньше. Для такой системы характерна изначально высокая сумма выплат, но после половины срока действия кредита, она становится меньше аннуитетной. Переплата в такой ситуации меньше.

В рамках досрочного погашения кредита важно только то, что при дифференцированных платежах переплата все равно есть, пусть и немного меньше.

Как следствие, если погашать такой вариант кредита досрочно, платить в конечном итоге придется меньше.

Сейчас банки лишь в редких случаях предлагают дифференцированную систему расчетов, так как это им не выгодно.

Это может стать причиной не погашать кредит досрочно, так как если впоследствии нужно взять другой, то следует сразу готовиться к тому, что платежи будут рассчитываться по аннуитетной системе.

Если ипотека приобреталась с использованием материнского капитала (например, в качестве первоначального взноса), то никаких особенностей тут нет.

Погашение производится в стандартном режиме, так же, как при любой другой ипотеке.

Если же недвижимость приобреталась в ипотеку еще до получения сертификата материнского капитала, то его можно использовать для того, чтобы закрыть часть задолженности или даже погасить ее полностью.

В 2021 году обсуждались поправки в закон №256-ФЗ, в котором как раз и описываются возможные варианты использования материнского капитала.

Так, одним из изменений предлагалась возможность использовать материнский капитал не просто для единовременного досрочного погашения долга, но и для осуществления ежемесячных выплат.

То есть, та же сумма просто разбивалась на несколько месяцев и регулярно вносилась государством в качестве оплаты за кредит физического лица. На данный момент (апрель 2021) такие поправки до сих пор не приняты и непонятно, будут ли приняты вообще.

Как вернуть деньги за страховку?

Страховая компания практически всегда предусмотрительно указывает в договоре с клиентом пункт о том, что неиспользованная сумма не возвращается. То есть, вернуть свои деньги не получится никак. Это не запрещено законом.

Однако, если такой приписки нет, значит можно с чистой совестью идти в страховую компанию, предъявлять справку из банка о досрочном погашении и требовать возврата части выплат. Компания обязана вернуть деньги в течение 5 рабочих дней.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Единственный минус – необходимость расстаться с деньгами раньше положенного срока. Основной плюс: значительное уменьшение суммы переплаты. Кроме того, досрочное погашение долга обычно указывается в кредитной истории как преимущество клиента, что облегчает попытки взять новый кредит.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-v-banke/

Как погасить ипотеку досрочно и выгодно

Спб условия досрочного гашения ипотеки в банках

Максим Кайнер писатель и журналист. Ипотечный кредит он взял на 10 лет. Планирует погасить его за 5. Он расскажем вам, как он это “проворачивает”.

Когда я начал гасить досрочно, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

  • Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года.
  • Сумма займа — 1,1 млн рублей.
  • Ставка 11,9%.
  • Ежемесячный платеж — 15 719 Р.

Допустим, в мае 2021 года появляются 400 000 Р, которые можно внести в качестве досрочного платежа.

Что лучше сокращать

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме досрочного платежа: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочный платеж 400 000 Р, что теперь

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда каждый следующий обязательный платеж будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью и досрочно.

В нашем примере надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р. И так нужно продолжать делать: каждый раз нести 15 720 Ри каждый раз выбирать досрочное погашение с уменьшением платежа.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод Метод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 Р Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р Уменьшаем минимальный платеж.

Теперь он — 8261 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2021 г. В марте 2021 г. минимальный платеж будет 115 Р.

Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Зачем такие сложности

Этот метод нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я уменьшаю срок, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы. Я все время плачу одну и ту же сумму.

Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится.

Например, в апреле 2021 года мой минимальный платеж будет около 6700 рублей, а в мае 2021 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу вернуться к платежам по графику. Например, если в мае 2021 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график платежей и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график платежей.

Читайте договор

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет досрочно гасить ипотеку таким способом.

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Прежде чем затевать погашение по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение не доставило вам неудобств и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.

 journal.tinkoff.ru

Источник: http://www.SpbNovostroyka.ru/analytics/kak-dosrochno-pogasit-ipoteku-umenshit-platezh-i-sokratit-srok-vyplat-odnovremenno-2021-04-05

Все о правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: