Соглашение с управляющей компанией пифа

Содержание
  1. Правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом
  2. Принцип работы доверительного управляющего в ПИФе
  3. Виды паевых инвестиционных фондов
  4. Правила доверительного управления ПИФами
  5. Преимущества инвестиций в ПИФ
  6. Об утверждении Положения о порядке передачи управляющей компанией своих прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другой управляющей компании, Постановление ФКЦБ России от 11 сентября 2002 года №37/пс
  7. Положение о порядке передачи управляющей компанией своих прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другой управляющей компании
  8. Создание и регистрация Закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) в России
  9. Преимущества Закрытых паевых инвестиционных фондов
  10. Снижение рисков при реализации проектов:
  11. Как функционирует ЗПИФ
  12. Налогообложение
  13. Что такое ЗПИФы – или как говорить на одном языке с паевыми фондами | Rusbase
  14. Что такое ЗПИФ?
  15. Доля, пай или инвестиционный сертификат
  16. Кто и как управляет имуществом ЗПИФ?
  17. Каковы права у пайщиков ЗПИФ?
  18. 7 качеств настоящего предпринимателя
  19. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости – что это, виды
  20. Что это такое и зачем они нужны
  21. Список всех существующих ЗПИФов
  22. Как работают ЗПИФы
  23. Кто и как управляет имуществом ЗПИФН
  24. Каковы права у пайщиков ЗПИФН
  25. Механизм привлечения инвестиций в ЗПИФН
  26. Куда инвестируют
  27. Какова доходность ЗПИФН
  28. Можно ли приобрести паи в ЗПИФ
  29. Виды ЗПИФ
  30. Преимущества и недостатки
  31. Как создать ЗПИФ
  32. Заключение

Правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом

Соглашение с управляющей компанией пифа

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – это довольно простой вид инвестиций. При этом предполагается, что денежные средства вносятся в фонд управляющей компании, которая приобретает ценные бумаги и прочие активы.

Инвестор в данном случае получает пай. Его доходность зависит от двух показателей: расчетной стоимости пая и стоимости чистых активов фонда.

В любой момент инвестор может продать свою часть пая и получить прибыль или оставить инвестиции для дальнейшего роста.

Принцип работы доверительного управляющего в ПИФе

Паевой фонд – это объединение инвесторов, каждый из которых вносит определенную сумму, покупая на нее часть паев. На денежные средства пайщиков управляющий покупает или продает акции, облигации и прочие финансовые активы, а также ведет бухгалтерскую отчетность.

Одной из главных задач УК является постоянная аналитика фондового рынка с целью наиболее выгодного использования денежных средств инвесторов. Все сделки с имуществом, находящимся в распоряжении паевого инвестиционного фонда, проходят от лица управляющей компании.

Виды паевых инвестиционных фондов

Паевые инвестиционные фонды можно разделить на три категории по способу выкупа паев. Главное различие между ними состоит в обороте инвестиций. При необходимости тип ПИФа можно изменить путем внесения коррективов в Договор доверительного управления инвестиционным фондом. Различают следующие ПИФы:

  • открытые (ОПИФ). Являются очень распространенным, так как предполагают свободное распоряжение активами. Другими словами, пайщик при необходимости может вывести денежные средства из оборота в любое время;
  • закрытые (ЗПИФ).  Подразумевают, что инвестиции будут находиться в фонде до окончания всех проектов. Как правило, этот срок составляет несколько лет. Кроме этого, вступительный взнос в ЗПИФ довольно высок, поэтому данный вид инвестирования не так распространен, как взносы в ОПИФ;
  • интервальные (ИПИФ). При внесении инвестиций в паевые фонды такого типа сделки с паями проводятся в определенные промежутки времени, сроки которых устанавливаются заранее. Обычно операции происходят 4 раза в год, длительность интервала при этом составляет 2 недели.

Правила доверительного управления ПИФами

Правовые взаимоотношения между управляющей компанией и пайщиком прописаны в Договоре доверительного управления. Данный документ является типовым и обязателен для всех УК. Договор должен содержать следующие пункты:

  • название ПИФа (краткое и полное);
  • тип и категорию паевого фонда;
  • полное наименование управляющей компании;
  • полное наименование аудиторской компании, регистратора, депозитария;
  • инвестиционную декларацию;
  • права владельцев паев;
  • права и обязанности УК;
  • порядок и срок формирования инвестиционного фонда;
  • срок действия Договора доверительного управления;
  • размер вознаграждений всех участников, задействованных в функционировании ПИФа;
  • стоимость имущества, необходимого для формирования фонда, и т. д.

Преимущества инвестиций в ПИФ

Управление активами происходит не одним человеком, а целой командой профессионалов, которые проводят тщательный анализ и применяют наиболее выгодные стратегии, в связи с чем вероятность получения дохода возрастает, а риски снижаются.

Кроме этого, доверяя свои денежные средства паевому инвестиционному фонду, вы имеете возможность получения прибыли, не прилагая к этому особых усилий. Также нет необходимости разбираться во всех тонкостях и нюансах работы фондового рынка.

Как правило, покупка или продажа акций, облигаций и прочих активов происходит в большом количестве, а это позволяет устанавливать льготный тариф по комиссионным издержкам. Другими словами, обслуживание паевого фонда обойдется не очень дорого.

Кроме этого, деятельность ПИФов строго контролируется государством, что снижает вероятность мошенничества.

Выбирая, куда вложить свободные денежные средства, необходимо тщательно проанализировать компании, предлагающие подобные услуги.

Неважно, располагаете ли вы большим капиталом или всего несколькими тысячами рублей, грамотные эксперты фондового рынка помогут их приумножить.

Управляющая компания «Альфа-Капитал» обладает многолетним опытом работы в сфере инвестирования и большим штатом высококвалифицированных специалистов. Для получения информации позвоните нам по телефону, указанному на сайте, или пройдите по ссылке.

Источник: https://ProDengi.alfacapital.ru/doveritelnoe-upravlenie-pif/

Об утверждении Положения о порядке передачи управляющей компанией своих прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другой управляющей компании, Постановление ФКЦБ России от 11 сентября 2002 года №37/пс

Соглашение с управляющей компанией пифа

В соответствии с пунктом 5 статьи 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ “Об инвестиционных фондах” (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 49, ст.

4562) Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг
постановляет:
Утвердить прилагаемое Положение о порядке передачи управляющей компанией своих прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другой управляющей компании.

Председатель
И.Костиков

Зарегистрированов Министерстве юстицииРоссийской Федерации19 ноября 2002 года,регистрационный N 3933

УТВЕРЖДЕНО
постановлением
Федеральной комиссии
по рынку ценных бумаг
от 11 сентября 2002 года N 37/пс

Положение о порядке передачи управляющей компанией своих прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другой управляющей компании

1.

Настоящее Положение о порядке передачи управляющей компанией своих прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другой управляющей компании (далее именуется – Положение) определяет порядок и сроки передачи прав и обязанностей управляющей компании паевого инвестиционного фонда (далее именуется – управляющая компания) по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другому юридическому лицу (другой управляющей компании).

2. Управляющая компания вправе передать свои права и обязанности по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другому юридическому лицу, если это предусмотрено правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом (далее именуется – правила).

3. Права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом считаются переданными другому юридическому лицу со дня опубликования в “Приложении к Вестнику Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг” сообщения о регистрации соответствующих изменений и дополнений в правила.

4. Права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом могут быть переданы юридическому лицу, имеющему лицензию, предоставляющую право на осуществление деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

В случае аннулирования лицензии управляющей компании, предоставляющей право на осуществление деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом, ее права и обязанности по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом могут быть переданы только юридическому лицу, определенному по результатам конкурса, проведенного специализированным депозитарием паевого инвестиционного фонда.

5.

В случае если юридическому лицу, которому передаются права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом, передаются также права и обязанности управляющей компании по договорам со специализированным депозитарием, лицом, осуществляющим ведение реестра владельцев инвестиционных паев, аудитором, оценщиком паевого инвестиционного фонда, между управляющей компанией и указанным юридическим лицом также заключается договор о передаче таких прав и обязанностей.

При этом специализированным депозитарием, лицом, осуществляющим ведение реестра владельцев инвестиционных паев, аудитором, оценщиком паевого инвестиционного фонда должно быть выражено письменное согласие на передачу обязанностей управляющей компании по указанным договорам юридическому лицу, которому передаются права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

6.

В случае если юридическому лицу, которому передаются права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом, не передаются права и обязанности управляющей компании по договорам со специализированным депозитарием, лицом, осуществляющим ведение реестра владельцев инвестиционных паев, аудитором, оценщиком паевого инвестиционного фонда, указанное юридическое лицо заключает договоры со специализированным депозитарием, лицом, осуществляющим ведение реестра владельцев инвестиционных паев, аудитором, оценщиком паевого инвестиционного фонда, сведения о которых содержатся в правилах.

7.

Управляющая компания обязана принять меры по получению от всех лиц, являющихся кредиторами по обязательствам, связанным с осуществлением доверительного управления паевым инвестиционным фондом, письменного согласия о переводе долга по таким обязательствам юридическому лицу, которому передаются права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

8.

С момента вступления в силу изменений и дополнений в правила, связанных с передачей прав и обязанностей управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другому юридическому лицу, управляющая компания не вправе распоряжаться имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, за исключением совершения действий по передаче этого имущества указанному юридическому лицу и получения имущества в состав паевого инвестиционного фонда по ранее заключенным сделкам.

9.

В течение 3 рабочих дней с даты вступления в силу изменений и дополнений в правила, связанных с передачей прав и обязанностей управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другому юридическому лицу, управляющая компания обязана:

дать кредитной организации, в которой на счетах находятся денежные средства, составляющие паевой инвестиционный фонд, распоряжение о перечислении этих денежных средств на счет, открытый юридическим лицом, которому переданы права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом;

передать юридическому лицу, которому переданы права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом, права и обязанности вкладчика по всем договорам банковского вклада, на основании которых в банковские вклады были переданы денежные средства, составляющие паевой инвестиционный фонд;

дать специализированному депозитарию, а также депозитарию, осуществляющему учет прав на государственные ценные бумаги, составляющие паевой инвестиционный фонд, распоряжение о передаче указанных ценных бумаг на счет депо, открытый юридическим лицом, которому переданы права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом;

передать юридическому лицу, которому переданы права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом, векселя, составляющие паевой инвестиционный фонд;

представить в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, документы, являющиеся основанием для внесения в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей в связи с передачей прав и обязанностей управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом;

совершить иные действия, необходимые для передачи прав и обязанностей управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

Передача проектно-сметной документации, ценных бумаг на предъявителя, составляющих паевой инвестиционный фонд, осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

10. Имущество, полученное после вступления в силу изменений и дополнений в правила, связанных с передачей прав и обязанностей управляющей компании по договору доверительного управления этим фондом другому юридическому лицу, должно быть передано этому юридическому лицу по его поступлении, но не позднее следующего дня.

11. Управляющая компания обязана в срок, предусмотренный пунктом 9 настоящего Положения, передать юридическому лицу, которому переданы права и обязанности по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом копии первичных документов, подтверждающих права на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, и совершение сделок с этим имуществом.

Передача документов оформляется актом приема-передачи, который подписывается уполномоченным представителем управляющей компании, уполномоченным представителем юридического лица, которому переданы права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом, а также уполномоченным представителем специализированного депозитария паевого инвестиционного фонда.

12.

Не позднее 2 недель, а если в состав паевого инвестиционного фонда входит недвижимое имущество или права на недвижимое имущество, – не позднее 45 дней со дня вступления в силу изменений и дополнений в правила, связанных с передачей прав и обязанностей управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другому юридическому лицу, в Федеральную комиссию по рынку ценных бумаг представляется документ, подтверждающий передачу всего имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд.

Указанный документ должен содержать перечень всего переданного имущества и должен быть подписан управляющей компанией, юридическим лицом, которому переданы права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом, а также специализированным депозитарием паевого инвестиционного фонда.

13. Юридическое лицо, которому переданы права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом, обязано обеспечить прием заявок на погашение инвестиционных паев фонда на территории того же населенного пункта, где осуществлялся прием заявок управляющей компанией или его агентом (агентами).

Текст документа сверен по:

“Бюллетень нормативных актов федеральных органовисполнительной власти”,

N 49, 09.12.2002

Источник: http://docs.cntd.ru/document/901829520

Создание и регистрация Закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) в России

Соглашение с управляющей компанией пифа
В связи с проводимой в РФ политикой по деофшоризации и ужесточением правил отчетности и налогообложения российских резидентов – владельцев компаний и счетов за рубежом, многие бизнесмены начали рассматривать варианты вложения средств на территории России.

Одним из востребованных инструментов здесь являются Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).

Предлагаем вам услуги по регистрации и сопровождению деятельности ЗПИФ, предоставляемые совместно с нашим партнером – ведущей российской компанией на рынке управления капиталами.

Это одна из старейших инвестиционных компаний России, которая оказывает услуги крупным частным и корпоративным инвесторам на рынке ценных бумаг, в области прямых инвестиций и инвестиций в недвижимость с 1995 года.

Совокупный объём операций с ценными бумагами за 2021 год составил почти 20 трлн. рублей.

Помимо собственно инвестиций, компания с 2007 года создает и управляет инвестиционными фондами, общее количество только фондов в области недвижимости – более 15 с общей суммой активов около 10 млрд руб. Недвижимость под управлением компании находится по всей России от Екатеринбурга до Калининграда. Более 40 объектов недвижимости.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) — современный высокоэффективный и гибкий инструмент финансового рынка для решения следующих задач:

· Структурирования больших проектов

· Оптимизации налогообложения

· Объединения средств нескольких партнёров на прозрачных и понятных условиях

· Привлечения в коммерческий или девелоперский проект сторонних инвесторов

· Повышение защищенности и конфиденциальности бизнеса и снижение рисков

Закрытый паевой инвестиционный фонд – это, по российскому законодательству, обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности.

Юридической основой функционирования ЗПИФ является договор доверительного управления, по которому инвесторы («учредители управления») передают в Фонд средства либо имущество, а управляющая компания (УК) осуществляет управление активами ЗПИФ в соответствии с Правилами доверительного управления (ПДУ или Правила фонда). Описание основных направлений и особенностей инвестирования, а также возможных видов активов фонда приводится в инвестиционной декларации фонда.

ЗПИФ – это один из видов коллективных инвестиций, инвестиционных (паевой) фонд, который создается на определенный период – на срок от 3 до 15 лет. В течение всего времени действия фонда возврат паев фонду не предусмотрен.

Инвесторы получают свои вклады и прибыль (если она будет) по завершению существования фонда. В течение срока существования фонда могут в ряде случаев получать регулярный доход, а паи могут быть переданы/проданы третьим лицам.

Такие фонды создаются обычно под определенные проекты, чаще всего, в области недвижимости. Это может быть строительство определенного объекта или группы объектов на продажу или для сдачи в аренду.

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) – это один из четырех типов ПИФов (закрытые, интервальные, открытые и биржевые), создание и деятельность которых регулируется в РФ Федеральным законом № 156-ФЗ от 29 ноября 2001 года «Об инвестиционных фондах», с изменениями от 26.07.2021, № 248-ФЗ, расширяющими права инвесторов и перечень видов имущества, вносимого в фонды.

ЗПИФ: основные особенности по сравнению с другими типами фондов:

· Паи могут погашаться фондом лишь по окончании срока его действия (есть исключения),

· Паи могут обращаться на фондовых биржах, и продаваться третьим лицам напрямую,

· Инвесторы участвуют в управлении фондом через общее собрание владельцев паев,

· Инвесторы могут сменить управляющую компанию решением общего собрания,

· Инвесторы могут получать регулярный доход от использования имущества фонда,

· Инвестиционные паи можно оплачивать не денежными средствами,

· Отчетность готовится и предоставляется в особом упрощенном порядке,

· Раскрытие информации о владельцах паев и деятельности фонда ограничено.

Инвесторы имеют право реализовать свои паи третьим лицам путем продажи или иным образом (мена, дарение, вклад в уставный капитал юридического лица и пр.). Закрытый ПИФ может, по своим правилам, быть предназначены только для так называемых квалифицированных инвесторов. Тогда и предавать/продавать паи можно только квалифицированным инвесторам.

Квалифицированный инвестор – это лицо, имеющее активы на сумму более 6 млн рублей, или опыт работы, или образование в финансовой сфере.

Преимущества Закрытых паевых инвестиционных фондов

· Возможность секьюритизации активов без создания публичной компании;

· Возможность перераспределения собственности и выхода из проекта через продажу паев;

· Возможность получения кредита под залог инвестиционных паев;

· Оптимизация налогообложения с использованием абсолютно законной российской схемы, закрепленной в Налоговом кодексе, и подтвержденной правоприменительной практикой;

· Защита активов от недружественных захватов и обращения взыскания со стороны кредиторов. После внесения имущества в состав паевого инвестиционного фонда его раздел или выделение в натуре не допускаются;

· Дополнительная защита паев в фонде для квалифицированных инвесторов: принудительно передать паи можно только в адрес также квалифицированного инвестора;

· Оптимизация управления бизнесом, как альтернатива сложным холдинговым структурам.

Управление группой бизнесов через ЗПИФ позволяет четко структурировать бизнес, сформировать единый центр принятия и исполнения решений, усилить контроль (как внутренний, так и внешний) и повысить его эффективность, упорядочить денежные потоки, снизить операционные издержки и, в конечном счете, увеличить прибыль.

Снижение рисков при реализации проектов:

· Локализация рисков: фонд позволяет обособить инвестиционный проект от остального бизнеса, как организационно, так и финансово,

· Диверсификация: использование отдельных фондов для реализации разных проектов,

· Распределение рисков между участниками проекта: ЗПИФы являются инструментом коллективных инвестиций,

· Жесткий контроль со стороны контролирующих, регулирующих органов и инвестроов.

Как функционирует ЗПИФ

ЗПИФ не является отдельным юридическим лицом, и его деятельность осуществляется через внешнюю инфраструктуру: управляющую компанию (УК), специализированный депозитарий, регистратора, аудитора и оценщика.

Управляющая компания:

· разрабатывает и согласовывает с инвесторами ПДУ фондом,

· принимает деньги и имущество в оплату паев и выдает паи,

· совершает операции с активами фонда,

· вправе выступать истцом и ответчиком в суде в связи с деятельностью фонда,

· осуществляет иные полномочия.

Специализированный депозитарий – независимая организация, имеющая лицензию ФСФР (ЦБ РФ), следит за соблюдением управляющей компанией требований законодательства:

· согласовывает сделки с активами паевого фонда,

· контролирует расходование денежных средств, входящих в фонд,

· осуществляет учет имущества, составляющего фонд,

· контролирует отчетность фонда.

Аудитор: независимое лицо, имеющее лицензию. Аудиту подлежит отчетность фонда, касающаяся состава и структуры активов, операций с имуществом и паями и др.

Оценщик привлекается в случае приобретения активов, оценка которых обязательна: недвижимое имущество, доли в ООО, акции частных компаний и ряд других.

Регистратор – независимая организация, ведет реестр владельцев паев и отражает в нем все операции с паями. Функции регистратора может выполнять специализированный депозитарий.

Общее собрание владельцев паев решает следующие вопросы:

· утверждение изменений в ПДУ, касающихся изменения инвестиционной декларации;

· увеличения размера вознаграждения управляющей компании;

· изменения типа фонда или его категории;

· расширения перечня расходов фонда;

· передача фонда под управление другой УК;

· досрочное прекращение фонда или продление срока его деятельности.

Инвестиционный комитет – дополнительный орган управления в фондах для квалифицированных инвесторов, состоит из владельцев паев, одобряет основные сделки с имуществом фонда.

Паевой инвестиционный фонд является эффективным, но и достаточно сложным инструментом для реализации новых проектов, а также для инвестиций в уже существующие.

В связи с этим создавать паевой инвестиционный фонд целесообразно с привлечением профессиональных консультантов, способных определить оптимальную структуру фонда, грамотно сбалансировать распределение полномочий между УК и инвесторами, просчитать риски и обеспечить полное соответствие деятельности фонда требования законодательства и интересам инвесторов.

Налогообложение

ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому он освобожден от уплаты налога на прибыль с полученных доходов. Это позволяет в полном объеме реинвестировать доход, полученный от сделок с имуществом Фонда, до момента выплаты дохода пайщикам.

При передаче пайщиком имущества в ЗПИФ налогов не возникает. При погашении или продаже паев у пайщиков возникает доход, налогооблагаемая база которого исчисляется как разница: доходы от реализации/погашения пая минус расходы на его приобретение. Налоги возникают также при получении промежуточного дохода по паям, например, от аренды имущества фонда.

Расчёт и удержание суммы налога для пайщиков – физических лиц производится Управляющей компанией, действующей в качестве налогового агента. Юридические лица осуществляют уплату налога самостоятельно в соответствии с действующими налоговыми ставками.

Ставка налога на доходы физических лиц – резидентов РФ составляет 13%, для нерезидентов – 30%. Для юридических лиц – резидентов – 20%, для нерезидентов тоже 20% либо в соответствии с Соглашением об избежании двойного налогообложения со страной нахождения компании.

Налог на имущество фонда и НДС уплачиваются в общем порядке Управляющей компанией. Операции по реализации земельных участков и жилой недвижимости не облагаются НДС.

Обращайтесь к нам офис, мы готовы вместе с вами подготовить модель каждого Фонда и составить план-график его формирования.

https://www.hill.ru/services/

Сергей НестеренкоPhD, MBA, Старший советник,

Директор по развитию бизнеса Hill Consulting

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b9279faaa006a00ac5b2c16/sozdanie-i-registraciia-zakrytyh-paevyh-investicionnyh-fondov-zpif-v-rossii-5dc29f5e433ecc00b07383ff

Что такое ЗПИФы – или как говорить на одном языке с паевыми фондами | Rusbase

Соглашение с управляющей компанией пифа

Первые паевые фонды появились в СаША еще в 20-е годы прошлого века. Но особенно популярной форма коллективного инвестирования стала в 70-х–80-х годах. Наибольший доход американским инвесторам тогда давали вложения в гособлигации.

Однако приобрести эти ценные бумаги можно было лишь при наличии капитала, превышающего $10 000. Те, у кого таких денег не было, объединялись в инвестиционный коллектив («пул инвесторов»), создавая таким образом фонд с необходимым капиталом.

В России такая форма коллективных инвестиций возникла в 1996 году, после Указа Президента РФ № 765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации» от 26 июля 1995 года, в котором определялся порядок создания и функционирования нового инвестиционного института.

Полноценно развиваться этот институт ПИФов стал в 2001 году, после принятия федерального закона об инвестиционных фондах. Согласно законодательству, паевые фонды в России бывают открытыми, закрытыми и интервальными (смешанный тип). Наибольший рост инвестиций в последние годы в России показывают именно закрытые фонды (ЗПИФы).

ЗПИФ, в частности, сейчас развивается на рынке коммерческой недвижимости.

К примеру, «дочка» Сбербанка, «Сбербанк Управление Активами», начинает реализовывать среди широкого круга частных инвесторов паи закрытого паевого инвестиционного фонда, ориентированного на коммерческую недвижимость.

Ожидаемая доходность для инвесторов – в размере 15% годовых, что намного выше, чем ставка по банковским депозитам в том же «Сбербанке».

Что такое ЗПИФ?

ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд.

Слово «закрытый» не значит, что такой фонд как-то обособился от инвесторов, чтобы попасть в него можно только по «приглашению», или же он скрывает свою отчетность от налоговых органов.

«Закрытый» в данном случае означает, что этот фонд формируется лишь единожды.

То есть запланировали инвесторы купить «в складчину» ценные бумаги или недвижимость, собрали нужную сумму денег, и фонд уже сформировался, то есть «закрылся».

Забрать из закрытого фонда средства можно в определенное время – ведь паи обеспечены конкретным активом. Конвертировать свои вложения в ЗПИФ обратно в денежные средства можно в конкретный момент, который определен и обговорен инвесторами заранее правилами ДУ – к примеру, тогда, когда активы фонда принесли нужный доход и были проданы.

В противоположность закрытому, открытый паевой фонд может формироваться на протяжении всей своей работы, инвесторы могут вкладывать в него средства и забирать их в любой момент. Согласно законодательству, любой паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, это не фирма, это лишь форма долевого владения определенным количеством активов.

Доля, пай или инвестиционный сертификат

Количество паев (долей или инвестиционных сертификатов) в ЗПИФ не может уменьшиться или увеличиться. Ведь пай – это доля инвестора в фонде, который формируется лишь единожды. А приобретая пай в фонде, каждый из инвесторов ЗПИФ становится пайщиком.

Пайщик – человек, который купил паи, тем самым присоединившись к правилам доверительного управления фондом, то есть принял все условия, на которых фонд осуществляет свою деятельность.

Пайщики фонда являются его единственными бенефициарами, только они получают право на доходы, которое приносит имущество фонда. 

Правила доверительного управления фонда – это не просто договор, который существует между инвесторами по поводу управлении их совместным имуществом. Правила утверждаются Центральным банком РФ. И, согласно им, управлением имуществом фонда занимается Управляющая компания (УК).

Кто и как управляет имуществом ЗПИФ?

Занимаясь вопросами управления имущества фонда, УК действует согласно Правилам доверительного управления конкретного ЗПИФа. Такие правила предусматривают степень компетенции УК: к примеру, в правилах должно быть указано, может ли УК продавать активы фонда.

Согласно действующему законодательству, УК контролируют не только общее собрание пайщиков, но несколько независимых институтов. Один из них – специализированный депозитарий.

Это профессиональный участник рынка ценных бумаг, который работает, в том числе, с инвестиционными  и негосударственными пенсионными фондами. Он ведет депозитарные (лицевые) счета пайщиков, на которых находятся их паи. Таким образом обеспечивается учет и сохранность информации о паях.

Это значит, что информация о том, что какое-либо лицо является пайщиком фонда, не может куда-либо исчезнуть, даже если что-то случится с управляющей компанией.

Регистрация паев также осуществляется в частной компании – регистраторе. Депозитарием и регистратором может быть одна и та же организация.

Контролирует УК также независимый аудитор. Это организация, которая не должна быть аффилирована УК, она проводит аудит управляющей компании в установленные правилами фонда сроки (один раз в год, два раза в год и так далее). Результаты своего отчета она предоставляет пайщикам, которые таким образом получают оценку работы УК от незаинтересованной стороны.

Каждый фонд также обязан иметь и независимого оценщика. Он проводит оценку активов фонда с определенной периодичностью и доносит до пайщиков информацию о стоимости их активов (подорожали, подешевели, остались на прежнем уровне). Независимым оценщиком может быть любая компания, у которой есть соответствующая лицензия.

Банк России осуществляет надзор за профессиональными управляющими рынка ценных бумаг., в том числе – за управляющей компанией фонда. Он же предоставляет УК лицензию на осуществление доверительного управления активамифонда . а также регистрирует сам фонд.

Обобщая, процесс  создания ЗПИФа пошагово выглядит так: сперва УК готовит ПДУ фонда и подает их на регистрацию в Банк России.

Только после этого УК может привлекать в него инвесторов-пайщиков для формирования фонда именно теми активами, что предусмотрены в его ПДУ и допускаются действующим законодательством для соответствующего вида фонда (рентный, индексный, фонд недвижимости и т.д.). Таким образом, при формировании фонда взносы инвесторов превращаются в паи.

Как только инвестор становится пайщиком фонда, его имущество переходит под управление УК (ведь свои активы он отдал в доверительное управление фонда), попадая в общедолевую собственность пайщиков фонда. И теперь все вопросы относительно активов фондов находятся в ведении и УК.

Задача УК – профессионально управлять фондом, она же несет все риски, занимается хозяйственной деятельностью, нанимает подрядчиков, которые работают с активами фонда и контролирует их.

К примеру, к работе с активами в сфере недвижимости может быть привлечена эксплуатирующая организация. Она осуществляет управление объектом недвижимости, который находится в фонде, чинит крыши, латает трубы, разгребает снег… Такую организацию выбирает УК и заключает с ней договор.

Каковы права у пайщиков ЗПИФ?

Пайщик фонда имеет право на свою долю в доходе, получаемом от управления активами фонда.

В случае если эти активы – недвижимость, пайщик будет иметь и долю в собственности на эту недвижимость, но без права выдела ее «в натуре» (то есть без возможности распоряжаться использованием площадей или определением конкретной части объекта, которая принадлежит пайщику).

В частности, в свидетельстве о праве собственности на объект будет указано, что его собственниками являются все пайщики ЗПИФ – что может быть удостоверено выпиской из реестра.

Пайщик может продать свой пай на вторичном  рынке. Стоимость пая может определяться по-разному.

Пай не имеет номинальной стоимости. Ее определяет владелец пая, ориентируясь, например, на расчеты независимого оценщика.

Несложно рассчитать и стоимость чистых активов фонда (СЧА). Она складывается из балансовой стоимости активов и денежных средств, находящихся на счете фонда.

На момент поступления прибыли от активов фонда СЧА всегда будет выше, чем балансовая стоимость объекта.

Когда УК распределит доход по пайщикам и на счетах фонда уже не останется свободных денег, полученных от прибыли, СЧА вернется к прежнему уровню.

К примеру, на расчетном счете фонда в банке лежит ноль рублей, но стоимость активов 1 млн рублей. Значит, СЧА составляет 1 млн. Когда активы принесут доход в 100 тыс. руб. и он появится на расчетном банковском счете фонда, СЧА составит 1100 тыс. руб. СЧА может меняться после каждой переоценки фондов независимым оценщиком. 

Материалы по теме:

7 качеств настоящего предпринимателя

Фото на обложке: Shutterstock.

Источник: https://rb.ru/opinion/zpif/

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости – что это, виды

Соглашение с управляющей компанией пифа

Приветствую, друзья!

Пришло время поговорить о паевых фондах и такой загадочной их разновидности, как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Первые ПИФы появились в России двадцать лет назад.

В последние годы они приобрели скверную репутацию в нашей стране, а между тем в США и Европе это один из самых популярных инвестиционных инструментов. На мой взгляд, главная причина недоверия к закрытым паевым фондам – это недостаток информации у граждан. Что я и попытаюсь исправить в своей очередной статье.

Что это такое и зачем они нужны

Есть мнение, что владение второй квартирой или офисом в бизнес-центре дает человеку уверенность в завтрашнем дне. Однако это также требует от собственника регулярного общения с арендаторами, страховщиками, ремонта и других мелочей, которые превращают инвестирование во вторую работу. Время всегда можно потратить с большей пользой, для чего и были созданы паевые фонды.

ПИФы недвижимости – вид коллективного инвестирования, где средства пайщиков передаются в доверительное управление, а затем вкладываются в строительство, приобретение жилой, коммерческой недвижимости или земельных участков.

Паевое владение не требует активного участия инвесторов. Все заботы возьмет на себя управляющая компания, и она же в случае необходимости будет нести ответственность перед третьими лицами (пени, штрафы, неустойки и т. д.).

Существует несколько типов паевых инвестиционных фондов недвижимости. Для нас с вами самый большой интерес представляет один – закрытые (ЗПИФН). Попасть в такие проекты сложнее всего, на то они и закрытые, но именно они приносят максимальную инвестиционную отдачу. Поэтому усилия стоят того.

Список всех существующих ЗПИФов

Перечислены лидеры рынка, показавшие в 2021 году высокую доходность. Однако ими список активных инвестиционных фондов не ограничивается. Инвестиционные предложения разной степени привлекательности вы сможете найти на сайтах большинства российских банков (ВТБ, Сбербанк, Уралсиб, АльфаБанк и др.).

Название паевого фондаУправляющая компания
1QBF – Региональная недвижимостьQBF Управление Активами
2Арсагера – Жилищное строительствоАрсагера
3РФЦ – Шуваловские высотыРФЦ-Капитал
4Аруджи – фонд недвижимости 1ВТБ-Капитал
5Две столицыМеркури Кэпитал Траст

Как работают ЗПИФы

Принцип работы паевых инвестиционных фондов недвижимости следующий: УК проводит сбор средств, выбирает стратегию инвестирования и занимается оперативным управлением. При нормальной работе ЗПИФа пайщики в нее не вмешиваются, но в случае необходимости вправе навязать свое решение инвестиционной организации или даже выбрать другую.

Кто и как управляет имуществом ЗПИФН

Управлением имуществом инвестиционного фонда занимается УК, получая плату за свои услуги. Ее деятельность контролируют государственные органы, частный регистратор, независимые аудитор и оценщик, которых нанимает сама компания.

Граждане способны влиять на принятие решений лишь одним способом – при помощи общих собраний. Чтобы решение такого собрания стало обязательным, необходимо набрать 75 % от общего числа инвесторов закрытого инвестиционного фонда.

Голосуют они стоимостью своих паев, т. е. принцип «один человек – один голос» здесь не действует. Отмечу: если количество инвесторов в ЗПИФе велико, собрать их всех в одном месте и убедить проать за нужное решение сложно.

Каковы права у пайщиков ЗПИФН

Инвесторы закрытого инвестиционного проекта обладают правом требовать от УК качественного управления их имуществом. В случае необходимости они могут в любой момент отказаться от услуг своего управляющего и выбрать нового.

Также они наделены следующими правами:

  • правом на получение части прибыли закрытого ПИФа согласно размерам доли;
  • правом продажи доли в закрытом инвестиционном фонде на вторичном рынке, если он не ограничен в обороте;
  • правом на досрочное погашение пая в предусмотренных уставом или законодательством случаях;
  • правом на компенсацию от УК при досрочном прекращении договора доверительного управления;
  • правом на участие в общем собрании закрытого ПИФа и свободное ание на нем.

Механизм привлечения инвестиций в ЗПИФН

После открытия инвестиционного фонда компания начинает поиск инвесторов, размещая паи на Московской бирже, а также давая рекламу в журналах и на информационных ресурсах, посвященных инвестиционной деятельности.

Банки рассылают по почте предложения своим клиентам. Обычно у крупных УК есть сразу несколько активных проектов, в которые можно вложиться. Чтобы стать участником закрытого ПИФа, необходимо подписать договор с УК и перевести деньги на счет.

Куда инвестируют

Как правило, ЗПИФН создают, чтобы привести в жизнь крупный проект в сфере недвижимости (например, строительство высотного здания или застройка района).

После завершения закрытый паевой инвестиционный фонд прекращает свое существование, коллективное имущество идет на реализацию, а прибыль распределяется между инвесторами согласно размерам их долей. Если закрытый ПИФ занимается арендой недвижимости, его владельцы получают ренту.

Какова доходность ЗПИФН

Закрытые ПИФы показывают высокую доходность по сравнению с ценными бумагами и другими видами паевых фондов. Она может доходить до 34 % годовых (именно такую доходность в 2021–2021 годах показал QBF – Региональная недвижимость). В первую очередь показатели зависят от ситуации на рынке недвижимости и качества управления.

Можно ли приобрести паи в ЗПИФ

Закрытые паевые фонды принимают новых пайщиков только в момент открытия или при дополнительной выдаче паев. Что происходит не всегда. Также приобрести долю в ЗПИФе можно напрямую у инвестора либо через брокера на Московской бирже.

Виды ЗПИФ

Паевые фонды различаются по виду деятельности, самый распространенный – это строительные ЗПИФы, которые занимаются строительством и продажей недвижимых объектов. Чаще всего в момент создания такого ПИФа покупатель уже есть и с ним заключен договор подряда.
Также существуют следующие виды закрытых паевых фондов:

  • рентные. Создаются для покупки недвижимости, чтобы сдавать ее в аренду;
  • девелоперские. Покупают недвижимость для последующей перепродажи (здания, жилые и коммерческие помещения, земельные участки);
  • ипотечные. Продают жилье в ипотеку;
  • инвестиционные. Не приобретают недвижимость напрямую, а занимаются финансированием других паевых фондов недвижимости;
  • смешанные. Совмещают ряд направлений.

Преимущества и недостатки

Как и все инвестиционные инструменты, закрытые паевые фонды недвижимости обладают своими плюсами и минусами, рассмотрим основные из них.

Достоинства:

  • возможность менять паи разных инвестиционных фондов, принадлежащих одной управляющей компании, и тем самым законно избежать уплаты НДФЛ;
  • относительно высокая доходность. При грамотном управлении доля может расти в цене даже в случае спада на рынке недвижимости, все зависит от стратегии УК;
  • вложения хорошо защищены, а сама недвижимость всегда застрахована и находится в руках профессионалов;
  • за УК установлен контроль со стороны госорганов, Центробанка, регистратора и независимого аудитора;
  • информация об имуществе в открытом доступе, компания обязана публиковать ежемесячную отчетность о состоянии активов.

Недостатки:

  • прибыль закрытых паевых фондов не гарантирована и зависит от цен на недвижимость либо стоимости аренды помещений;
  • необходимость платить комиссию, даже если доход невелик или отсутствует (по мнению многих специалистов, эта оплата завышена);
  • нельзя выделить долю имущества в натуре, т. е. забрать свою часть собственности. Только погасить пай в УК или продать его другому инвестору;
  • УК часто завышают стоимость активов при реализации долей;
  • относительно высокий порог входа, который в закрытых паевых инвестиционных фондах может составлять от 300 тысяч до нескольких миллионов рублей.

Как создать ЗПИФ

Создание закрытого паевого фонда не представляет сложности. Чаще всего их создают для привлечения инвестиций в связанный со строительством проект.

Процедура состоит из четырех этапов:

  • поиска инвесторов;
  • заключения с ними договора долевого инвестирования;
  • заключения договора доверительного управления с лицензированной УК;
  • регистрации в Центробанке.

Если вы планируете открыть не один, а несколько закрытых паевых фондов, стоит подумать о регистрации собственной УК. Правда, это уже потребует времени и значительных финансовых затрат.

Заключение

Длительный застой на рынке недвижимости не лучшим образом повлиял на репутацию паевых фондов. Ситуация постепенно меняется к лучшему, в прошлом году большинство закрытых ПИФов недвижимости отчитались о прибыли. Уверен, что уже скоро мы увидим, как они занимают первое место среди средств долгосрочного инвестирования в России.

Источник: https://greedisgood.one/zakrytiy-paevoy-investitsionniy-fond-nedvizhimosti

Все о правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: