Сдача квартиры в аренду советы

Как сдать квартиру в аренду: комплектация, выбор арендатора, цена

Сдача недвижимости в аренду – один из популярных вариантов бизнеса среди  владельцев квартир, домов или офисных помещений.

И несмотря на то, что этот вид заработка является лакомым кусочком для многих современных бизнесменов, путь рантье достаточно сложен и сопряжен с определенными рисками.

О том, как избежать “подводных камней”, а также наладить прибыльное дело и пойдет речь в нашем материале.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Спрос на недвижимость зависит от ее местоположения, комплектации и дизайна квартиры.

Владельцы квадратных метров задаются вопросом – “Как сдать квартиру в аренду быстро и безопасно”, и обращаются к посредникам. Это абсолютно обоснованное решение, тем более, когда это делается впервые.

До момента подписания договора арендодателю придется пройти не менее важный этап — подготовить квартиру.

Купив квартиру в предчистовой отделке нужно быть готовым к тому, что ремонт не окупится. Выбирать самые дешевые материалы не стоит, так как отделка потеряет вид, и через несколько лет придется переделывать ремонт или же снижать арендную плату за “бюджетный” вид жилья. Оформить помещение рекомендуется в классическом нейтральном стиле.

Нелишним будет позаботиться о дополнительных электроточках и качестве стройматериалов. Удобный вариант это обои под покраску, так как их проще привести в порядок после неряшливых квартирантов.

Приобрести мебель и технику можно через доски объявлений типа “Авито” или на распродажах в сетевых магазинах.

Многие арендодатели сдают пустые квартиры, без мебели и техники, но стоимость и спрос на такую жилплощадь низкий.

В квартире с устаревшим ремонтом желательно, как говорится, “накрасить губы”, то есть обновить отделку или добавить аксессуаров (повесить постеры, поменять окна, занавески, кухонный гарнитур).

Комплект мебели и техники для съемной в квартиры

Обустройство жилой площади — важный момент для привлечения клиентов и получения максимальной выгоды для арендаторов новичков. Что должно быть в квартире из мебели и бытовых принадлежностей обязательно, а что опционно решает арендодатель. Мы приводим свои рекомендации, которые могут повлиять на спрос и стоимость.

Ремонт предпочтительнее делать в нейтральных тонах и дополнить элементами декора: постеры на стенах, занавески, люстра, яркое покрывало на диван/кровать. Фотография с нестандартной деталью интерьера запомнится при выборе из множества конкурентов на сайте объявлений.

Если квартира расположена в районе с большим количеством арендного жилья или же в непопулярном месте, то можно обойтись минимальными затратами на ремонт и обстановку, особенно для съема квартир рабочими или студентами. Стоимость мебели должна окупиться примерно за 2–3 месяца аренды.

Как найти арендатора и определить цену ежемесячной оплаты

После подготовки квартиры к сдаче необходимо выбрать фотографии. Не стоит делать кадры в захламленной комнате, на плохой фотоаппарат или телефон. В помещении должен быть включен свет, а в кадре присутствовать вся комната, а не угол или часть, искажающая планировку.

В квартире следует убрать следы бывших жителей, а в кадре не должно быть никаких людей (даже в зеркальном отражении). Помещение позиционируется в рекламе, как гостиничный номер, в котором нет следов от предыдущих гостей. В тексте объявления опишите преимущества квартиры, поставьте себя на место жильца.

Изложите плюсы района и инфраструктуры, которые могут заинтересовать квартирантов: университет, садик, большой торговый центр, транспортное сообщение или частный сектор.

Ознакомьтесь с чужими объявлениями, но пишите своими словами, без терминов, чтобы вас не восприняли как агента по недвижимости.

Далее нужно определиться с суммой арендной платы. Рассчитать ее можно сравнив объект аренды с конкурентами. Не заостряйте внимание на рекламе с ценой ниже рыночной, ищите реальные объявления.

Арендная плата должна быть конкурентоспособной, для того чтобы была возможность выбирать арендатора, а не подписывать договор с первым, кто готов выложить необходимую сумму. Установить стоимость ренты помогут риэлторы. Проконсультироваться со специалистами можно в любом агентстве недвижимости.

“Правильная цена” сократит текучку жильцов, которые не будут искать более выгодный вариант. Помните, что пустующая квартира — это убытки, а долгосрочная аренда с правильно установленной рентой поможет их избежать.

Особенности договора аренды

Договор сдачи квартиры в аренду необходим при передаче имущества и помещения стороннему лицу, образец можно найти в интернете. В нем должен быть прописан адрес недвижимости, паспортные данные арендатора и арендодателя, номер свидетельства собственности, опись имущества, сроки и порядок платы за квартиру.

Стандартный договор заключается на 11 месяцев продлевается раз в 1 год, в нем указываются сумма задатка (от 50 до 200% от стоимости аренды), порядок и форма оплаты коммунальных услуг, сроки изменения платежей.

Недобросовестных людей, желающих поживиться за чужой счет, множество, поэтому будьте внимательны и проверяйте личности (паспорт и права), не отдавайте свои персональные данные и не вручайте ключи без подписания договора и оплаты.

Важно!на

1. За сдачу квартиры нелегальным мигрантам ответственность несет арендодатель.
2. Родственники не лучшие арендаторы, с ними сложнее уладить споры и расторгнуть договор.
3. Все расходы за ремонт, починку и затопление соседей несет арендатор.
4. С “проблемными” и необязательными квартиросъемщиками разрывайте отношения без отсрочек и не “входите в их положение”, это бизнес. В жизни бывают разные ситуации, но систематические задержки оплаты без предупреждения — это первый звоночек.
5. Передачу денег лучше осуществлять на банковскую карту или с распиской о размере суммы, дате и периода оплаты.
6. Долг за коммунальные услуги и жилье вернуть не получится даже через суд, поэтому нужно контролировать все платежи и показания счетчиков и делать все самостоятельно и своевременно.

Вопросы, связанные с окупаемостью, налогами и некоторые другие, по просьбам пользователей нашего портала, мы рассмотрим в одной из следующих статей.

Источник: https://23kvartiri.ru/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno/

Как правильно сдать квартиру в аренду

• Агентство недвижимости
• Сдать квартиру
• Аренда – 2021

Как правильно сдать квартиру в аренду – чаще всего, собственника интересует сдача квартиры с точки зрения налогов, своей выгоды, безопасности и собственного комфорта.

У большинства людей, получающих доход со сдачи квартиры в найм, имеется определенный опыт. Тем не менее, и они сталкиваются с одними и теми же проблемами. Что необходимо знать о сдаче жилья в Москве?

Если коротко, то сдавать квартиры нужно в таком порядке : поиск добропорядочного нанимателя, заключить договор найма, и как один из основных факторов с точки зрения официальности – заплатить налог.

Что мы можем предложить? Работу на результат!

1 Опыт работы наших риэлторов в недвижимости не менее 5 лет
2 Основная задача риэлтора – максимум эффективности в короткие сроки
3 Безопасность – собственник работает только с 1 риэлтором. Утечка информации исключена

Наша программа автоподбора нашла желающих снять жилье сегодня-завтра.

Оставьте заявку и уже через 15-20 минут колл-центр начнет обзванивать потенциальных квартирантов предлагая снять вашу квартиру. В 50-80% случаев люди соглашаются на просмотры.

Сдача квартиры в аренду

Универсального ответа на вопрос: «как сдать квартиру правильно» не существует – в аренде жилья есть определенный порядок действий. Что нужно знать, чтобы сдача квартиры в аренду превратилась в приятный и легкий процесс?

1. Это определение цены для сдачи – завышенная стоимость квартиры приведет к простоям и потере денег;
2. Поиск потенциального нанимателя – это размещение рекламы минимум на 10-15 ресурсах;
3. Правильный договор аренды с необходимыми приложениями – опись имущества, график платежей.

Стоит ли сдавать квартиры в долгосрочную аренду (больше года)? Обычно договор найма подписывают на срок не более года (11 месяцев).

Затем просто пролонгируют на тех же условиях или с изменением арендной платы для жильцов. Налоги платить надо в любом случае. Неважно сколько сдавалось жилье – сутки или год.

Без договора сдавать в аренду не стоит. Для сдачи так же понадобится договор описи имущества.

Нередко собственника квартиры посещает мысль самостоятельно разместить объявления о сдаче в интернете и сдать квартиру квартирантам по закону, возможно, без посредников. Забегая вперед, скажем, что сдавать квартиры через агентство недвижимости в долгосрочную перспективу выгодно.

Что в итоге происходит с нанимателем, который снял без посредника или даже без договора аренды? Сначала, как всегда, все гладко да сладко, а затем начинаются проблемы в виде отсутствия денег, задержек и недопонимания в целом. Все дело в качестве жильцов – если сдать через агентство недвижимости, то люди приходят более обеспеченные и это уже неоднократно проверенный факт.

Одним из основных шагов, по нашему мнению, является четкая позиция владельца недвижимости: если решено сдавать через агентство недвижимости, выбирайте одного риэлтора и плотно сотрудничайте с ним до победного конца.

Если один агент уже есть, но никакого результата нет и вам не объяснили в чем причина – смело меняйте риэлтора на другого.

Собственнику квартиры нужен активный личный консультант, умеющий четко формулировать свои мысли и верно оценивающий ситуацию на рынке недвижимости.

Позиция «позвоню я всем, кто первый сдаст, тот и молодец..» – очень невыгодна для хозяина квартиры.

Последствия: ежеминутные, бесполезные звонки, холостые выезды на показы (обещали приехать и не приехали), общее снижение стоимости жилья (в погоне за клиентом, чаще всего, занижается цена).

Более того, собственник часто даже не помнит имен агентов. Потому что их много и они звонят с разных номеров.

Не проще ли иметь дело с одним риэлтором, которого вы знаете (проверили паспорт, убедились лично в том, что риэлтор может связать 2 слова и подобающе выглядит)?

Правила сдачи жилья

Сдавать в аренду по договору спокойнее. Договорные отношения должны быть основой для взаимодействия сторон. Верно составленный и грамотно оформленный договор дисциплинирует нанимателей и собственника квартиры, а также позволяет избежать в дальнейшем разногласий, которые непременно появятся в процессе проживания. Самая распространенная проблема – задержка арендной платы.

В грамотно составленном договоре аренды прописаны абсолютно все условия сдачи жилья, оплате, сроках, количеству проживающих, наличие и состояние мебели, бытовой техники.

Мы рекомендуем заранее обсудить договор аренды и четко поддерживаться своей позиции. У собственника сдающего квартиры в аренду, после прочтения оформленных бумаг не должны возникать вопросы:

1. Что делать, если люди не платят – в договоре есть строгие сроки и если они не соблюдаются, собственник имеет право расторгнуть договор;
2. Как быть, если проживает больше человек, чем планировалось – до сдачи перед заселением все будущие жильцы поименно перечисляются, записываются их паспортные данные;
3. Квартиранты поломали мебель и часть техники – обязательно делайте опись имущества и акт приема передачи , прописав состояние мебели и техники на момент заселения. Если ухудшения на момент выезда очевидны – эквивалентная сумма удерживается из страхового депозита;
4. Затопили, пожар и т.д – проводится экспертная оценка причины, сумму ущерба оплачивает виновный. Кстати, на подобные случаи есть страхование ответственности. Стоит это недорого, около 5 тысяч рублей в год, зато выплаты доходят до 1 000 000 рублей.

Мы РЕКОМЕНДУЕМ придерживаться договора и действовать согласно договоренностям. Иначе же, через год проживания, вы рискуете увидеть квартиру не совсем в том виде, в котором она сдавалась.

1. Посещать квартиру, проверять состояние и количество проживающих. Один из пунктов договора найма как раз и описывает права владельца недвижимости: право посещать жилье один раз в месяц с предварительного уведомления;
2. Предупредить жильцов о недопустимости задержек оплаты аренды. Иначе это превращается в бесконечные просьбы отсрочить оплату;
3. Страховой депозит нельзя засчитывать в последний месяц проживания. Это страховка собственника квартиры на случай возникновения ущерба. Откуда возмещать, если эта сумма уже прожита?

Вам нужно сдать квартиру? Звоните! По нашей статистике, 85% собственников обращаются нам повторно, потому что услуга была предоставлена качественно + это удобно – риэлтора вы уже знаете.

Если вы прицениваетесь, планируете сдавать, но не сейчас или не знаете как поступить – делать ли ремонт, покупать ли мебель и т.д. – спрашивайте – консультации БЕСПЛАТНЫЕ.

ВАЖНО! Вам не нужно обзванивать все агентства города – с помощью централизованной базы все потенциальные клиенты узнают о сдаваемой недвижимости уже через час.

* Входящие заявки обрабатываем в течении 20 минут

Возьмите нашу СМС визитку!
Мы пришлём Вам СМС с контактами.

Источник: https://mgn495.ru/kak-pravilno-sdat-kvartiru.php

Инструкция: как сдавать квартиру в посуточную аренду

Сдача квартиры в посуточную аренду отличается от классической схемы. Для успеха у арендаторов квартира прежде всего должна быть удачно расположена, причём не обязательно в центре. Она может быть в районе крупного университета, медицинского учреждения, стадиона.

Тем, кто часто приезжает в командировки, будет удобно жить поблизости от крупных выставочных или бизнес-центров, туристам — рядом с театрами и музеями, абитуриентам — в районе, где располагается несколько вузов.

Если рядом есть стадион или спортивный комплекс, вашу квартиру облюбуют спортсмены.

Требования к самой квартире для посуточной аренды выше — в частности, к её внешнему виду. Она должна быть ухоженной, комфортной, чистой, уютной, не перегруженной мебелью. В ней недопустимы старые диваны с дачи. Естественно, в ней не должно быть ваших личных вещей.

Обычно подобные квартиры рассматриваются как альтернатива гостинице, поэтому важно, чтобы в ванной были туалетные принадлежности, а кровать была застелена. На кухне должны быть микроволновая печь, холодильник и чайник. Лучше, если будет проведён интернет (в идеале — Wi-Fi). У вас обязательно должен быть чек-лист по покупке всего необходимого.

Каковы основные издержки

Квартиру нужно будет подготовить: возможно, сделать косметический ремонт, провести туда интернет. И закупить в неё стандартный набор вещей — постельное бельё, технику, посуду. Сумма затрат на ремонт и наполнение зависит от предпочтений владельца квартиры. У меня на квартиру-студию ушло 160 тысяч ₽.

Регулярно придётся тратиться на гигиенические принадлежности для гостей и минимальный набор продуктов, платить за интернет и коммунальные услуги — это от 3 до 10 тысяч ₽ в зависимости от размера квартиры.

Стоимость приведения квартиры в порядок после гостей зависит от площади жилья и вашего умения договориться с горничной. У меня уборка стоит 500–700 ₽. Что касается прачечной, обычно это 350 ₽ за стирку и глажку одного комплекта белья.

В самом начале я всё делала сама: была и горничной для своих квартир, и менеджером. Когда у меня был всего один объект, вся квартира была завешана простынями и наволочками, которые вечно сушились дома и которые потом нужно было до утра гладить.

Даже если вы только начали работать и запустили на рынок всего один объект, можно использовать труд помощников, хотя это не так выгодно, как при большем «масштабе операции». Например, консьержка в вашем подъезде может стать помощником по заселениям, блюстителем порядка и горничной одновременно. Найдя такого многофункционального человека, можно сэкономить.

Гости и помощники

Вам придётся постоянно вести поиск клиентов. Если вы не отдаёте свою квартиру (или квартиры) в управление, не привлекаете помощников, вам нужно будет непрерывно отслеживать другие объекты и проводить некий анализ — снижать или повышать цену, исходя из сезона, событий, праздников и так далее. Это большая работа.

, отзывы, хорошие фотографии, правильные настройки на площадках бронирования — основное, что нужно для привлечения клиентов. Чтобы ваше объявление было более заметным на объектах размещения, можно попросить своих знакомых забронировать у вас жильё на ближайшие даты и потом написать отзывы. Например, на Booking нужно, чтобы у вас было 5 отзывов — тогда квартиру будет лучше видно.

Сейчас для приёма звонков, общения с гостем, передачи информации горничным и решения технических задач у меня есть помощники. Всю уборку осуществляют горничные.

Если вы нанимаете менеджера, который будет выставлять квартиру(ы) на площадку для бронирований, курировать сопутствующие вопросы, включая уборку, то он берёт процент от прибыли — обычно это 20–30%. Скажем, я сейчас занимаюсь своими объектами недвижимости и выборочно беру в управление квартиры других людей.

Площадки

Самая популярная площадка для размещения объявлений о посуточной аренде — это Booking: порядка 70% заказов приходят именно с этого агрегатора. Также объявления размещают на Airbnb, Tripadvisor, Holiday lettings (последняя, правда, используется исключительно иностранцами). Можно ещё присмотреться к Homeway и таким доскам объявлений, как «Яндекс Недвижимость», Avito и «Циан».

На площадках важно размещать «правильные» объявления с «правильными» ценами. Нужно смотреть, какие объекты есть поблизости и по какой цене сдаются они. Имеет значение качество фотографий, которые вы размещаете на этих ресурсах.

Лучше, если фотосъемка будет профессиональная. Если вы сами в состоянии сделать хорошие фото квартиры, для начала они тоже подойдут.

Однако важно сделать всё аккуратно: например, полотенца должны лежать красиво, на столе должна стоять приятная глазу посуда.

Комиссии у агрегаторов разные. Самая высокая — как раз у Booking — 18%. Airbnb берёт всего 3%, и это один из самых низких показателей.

Безопасность и соседи

Желательно застраховать квартиру — это обойдётся в сумму в районе 1500 ₽ в год.

Обезопасить себя можно также официальным договором с гостем и страховой суммой: при въезде вы берёте залог, пишете расписку и указываете это в договоре. Если с квартирой всё в порядке, при выезде вы возвращаете эти деньги.

Вообще важно «фильтровать» гостей: не со всех досок объявлений приходит хороший контингент.

Иностранцев обязательно нужно регистрировать в Федеральной службе миграционного контроля. За это отвечаете вы, потому что именно к вам приезжают гости. Сделать это может собственник или его помощник по доверенности.

Естественно, нужно договариваться с соседями и учитывать их интересы. Дайте им свой телефон, чтобы они могли связаться с вами напрямую, если услышат шум или будут чем-то недовольны.

Сколько можно заработать

При такой схеме сдачи квартир можно не иметь другой работы, если у вас в портфеле 4–5 объектов.

В среднем заполняемость такой квартиры — 70% (то есть 20 дней в месяц). Идеально, если показатель составит 85–90% (26–28 дней в месяц). Стоимость аренды за сутки обычно начинается от 1500 ₽, в высокий сезон студии можно найти по 5000 ₽ в сутки. А когда проходят массовые мероприятия, цена даже на маленькие квартиры заоблачная.

Уровень дохода, соответственно, во многом зависит от месяца. Если речь о высоком сезоне (май-сентябрь), то маленькая студия в Санкт-Петербурге, которая обычно приносит 20–22 тысячи ₽ в месяц, может генерировать доход в 50 тысяч ₽ и выше.

В целом сдавать квартиру посуточно в 1,5–2 раза выгоднее, чем иметь дело с классической помесячной арендой. В Москве эта разница в цене тоже заметна. Например, в августе 2 ночи в квартире на Соколе (37 кв. метров) будут стоить 8260 ₽. Квартира на той же улице с похожей площадью сдаётся в длительную аренду за 55 тысяч ₽ в месяц.

https://www.sravni.ru/text/2021/6/14/kak-zashhitit-svoe-zhiljo-na-vremja-otpuska/

С этого бизнеса нужно обязательно платить налоги. Можно платить НДФЛ 13% как физическое лицо. Если квартира у вас в собственности, можно оформить ИП и платить 6% по упрощённой схеме. Индивидуальные предприниматели также могут купить патент — в этом случае подавать налоговую декларацию не нужно.

https://www.sravni.ru/text/2021/5/23/kak-platit-nalogi-esli-sdajosh-kvartiru-v-arendu/

Советы:

• Обустраивая квартиру, подумайте, в какое жильё вы сами поехали бы отдыхать: в чистое, уютное, со свежим бельём, мягкими подушками, с минимальным набором еды (кофе, чай, печенье, каша, конфеты). Если вам будет комфортно, значит, будет хорошо и гостям.

• Обязательно составьте чек-лист по покупке всего необходимого.

• Застрахуйте квартиру. Заключите с арендатором официальный договор. Договоритесь с соседями и оставьте им свои контакты.

• Анализируйте рынок: смотрите на близлежащие объекты и цены на них. Подстраивайте своё предложение под сезон и события.

При посуточной аренде жилья заключается краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения. Главное — указать в нём основные условия: местонахождение жилого помещения, его кадастровый номер, общую и жилую площадь, количество комнат; срок найма в днях или часах; размер платы; порядок расчётов; права и обязанности сторон; лиц, которые имеют право пользования помещением.

При посуточной аренде жилья оно, как правило, сдаётся с мебелью и бытовой техникой. Для предупреждения спорных ситуаций стоит в договоре найма указать список находящегося в квартире имущества, которое передаётся в пользование нанимателю, определить ответственность за его сохранность, обязать внести гарантийную сумму. И составить акт приёма-передачи квартиры.

При возврате квартиры от нанимателя к наймодателю также составляется акт приёма-передачи, где в случае порчи обстановки или имущества стороны делают соответствующие отметки и описывают характер повреждений.

Это очень важно! В такой ситуации указанный акт послужит основанием для полного или частичного удержания залоговой суммы по договору, а также для предъявления претензий по компенсации ущерба, если он эту залоговую сумму превысит.

записала Екатерина Аликина, источник фото – unsplash.com

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2021/7/18/instrukcija-kak-sdavat-kvartiru-v-posutochnuju-arendu/

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Предоставление жилья в аренду – один из самых простых, но в то же время рискованных способов извлечь прибыль. Имея в собственности недвижимость, которая временно или на постоянной основе простаивает, вы легко можете использовать ее в качестве источника дополнительного заработка.

Но в последнее время вероятность нарваться на недобросовестных нанимателей становится все больше, да и к тому же мало кому хочется заниматься оформлением договора и сопроводительной документации. Многих владельцев квартир также интересует вопрос уплаты налогов от сдачи жилья в найм.

Чтобы не допустить самых распространенных ошибок, нужно максимально ответственно подойти к вопросу сдачи недвижимости в аренду, заранее ознакомиться с особенностями сделки и процедурой заключения договора. О том, как правильно это сделать и какие документы понадобятся для оформления соглашения, расскажем в данной статье.

Плюсы сдачи жилья в аренду

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества.

Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов.

Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Важно

Составление договора аренды – гарантия того, что хозяин квартиры будет платить налоги в пользу государства. Это значит, что вы являетесь законопослушным гражданином и не уклоняетесь от своих прямых обязанностей. Вот почему специалисты не рекомендуют сдавать квартиру родственникам или знакомым на основании устной договоренности.

Какие документы нужны для оформления договора

Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо.  Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

• Паспорт;
• Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
• Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
• Кадастровый паспорт на жилое помещение;
• Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
• Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
• Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

• Акт приема-передачи квартиры;
• Опись имущества к договору найма;
• Расписку о получении денежных средств.

Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

Тонкости заключения договора

На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде.

Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель.

Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет.

И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной.

Правда регистрировать такой документ в Росреестре не обязательно – усилить его значимость с юридической точки зрения можно с помощью одного лишь нотариуса.

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

• Штрафами от налоговых органов;
• Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
• Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
• Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.

Существенные условия соглашения

Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как правило, обязательным условием соглашения является указание в нем предмета сделки – квартиры, с описанием всех ее характеристик. Это может быть полный адрес, площадь жилого помещения, а также этаж, на котором находится квартира. Помимо этого должны быть прописаны:

• Цена договора и порядок внесения денежных средств;
• Права и обязанности сторон сделки;
• Ответственность участников за нарушение условий соглашения;
• Обеспечение исполнения обязательств по договору;
• Срок действия соглашения;
• Основания для изменения или расторжения документа;
• Условия передачи конфиденциальной информации;
• Способы разрешения споров;
• Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения сторон;
• Подписи и реквизиты участников.

В качестве дополнительной информации в договоре может быть указана информация, позволяющая проверить платежеспособность нанимателя или арендатора. Здесь можно указать условие о предоставлении справки с места работы или бухгалтерский баланс предприятия.

Отдельно стоит отметить факт отсутствия у жилого помещения каких-либо обременений, например, ипотеки или ареста.

Это особенно актуально в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту недвижимости и прав на нее арендодателя по определенным причинам не удалось.

Порядок внесения денежных средств

Статья 682 ГК РФ указывает на то, что все вопросы, касающиеся объема денежных средств за аренду квартиры, должны быть отображены в соответствующем договоре. Точный размер суммы устанавливается по соглашению сторон, то есть, не допускается изменение цены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено действующим соглашением.

В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

Произвести оплату можно двумя способами:

• Передать наличные средства под расписку хозяина;
• Перевести деньги на банковский счет, указанный в договоре.

Важно

Главное – не передавать деньги без документального подтверждения. Конечно, перечислять деньги банковским переводом гораздо проще, да и у вас на руках останутся квитанции, подтверждающие факт оплаты. Тем самым продавец не сможет отрицать получение платежа.

Принципы налогообложения

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

• Оплата НДФЛ;
• УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли.

Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу.

Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

Как сэкономить на налогах

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо.

За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Источник: https://svoyurist.com/zhilishhnyie-tonkosti/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu

7 правил для тех, кто снимает жилье в первый раз

Искать квартиру или комнату можно на специализированных сайтах, в соцсетях или по старинке – на столбах объявлений и дверях подъездов.

Однако зачастую по этим объявлениям отзываются не реальные хозяева жилья, а риелторы, с которыми впоследствии вам и предстоит иметь дело.

Кроме того, фотографии и описание жилья не всегда соответствует действительности, поэтому рекомендуем вам не верить безоговорочно красочным картинкам и описаниям «квартиры мечты», а тщательно все проверять и следовать нескольким основным правилам.

Sephelonor/CC0

Для начала следует для себя определить несколько важных требований, на которые впоследствии вы будете ориентироваться при поиске жилья.

В первую очередь, оцените ваши финансовые возможности и решите, сможете вы снимать квартиру/дом полностью, либо только ее/его часть (комнату, полдома и т.д.).

Чтобы совместить цену и качество, возможно, вам придется отказаться от каких-то удобств, так как совершенно идеальных вариантов практически не существует.

Также нужно понять, насколько для вас важно общее состояние помещения, свежесть ремонта, наличие техники, мебели, интернета. Необходимо также определиться с районом города, в котором хотели бы жить, что сразу же повлечет за собой наличие или отсутствие хорошей транспортной развязки. Все эти факторы прямо повлияют на стоимость арендной платы.

Skitterphoto/CC0

Традиционный метод обмана – размещение на сайте предложений об аренде квартиры с заниженной стоимостью или, как их еще называют, «морковок», которыми приманивают клиентов.

Квартира с хорошим ремонтом и в престижном районе не может стоить дешево, поэтому, скорее всего, если вы позвоните по указанному телефону, вам ответят, что эта квартира уже сдана, но есть другие варианты – естественно, в разы дороже.

Но это – еще безобидный вид обмана, который отнимет у вас только время.

Часто же неумудренные опытом квартиросъемщики попадаются в руки мошенников. Лжериелторы, например, просят аванс за жилье, обещая «забронировать» его за вами, и исчезают вместе с деньгами. Для придания своим действиям убедительности мошенники могут встретиться с клиентом возле офиса агентства недвижимости: не внутри, а именно снаружи.

jarmoluk/CC0

Еще один вид мошенничества: доверчивому клиенту предлагают продать «базу телефонов хозяев жилья», которое сдается в аренду. Такая «база» в большинстве случаев является липовым набором неясных номеров.

Другой пример – когда «продают» адреса якобы сдаваемых квартир, где съемщиков совершенно не ждут.

Получая такие предложения, стоит помнить, что риелтор работает за процент от стоимости арендной платы, и получить деньги он должен только после подписания договора, поэтому торговать базами, с которых сам зарабатывает, он не будет.

Обращайте внимание на детали при осмотре квартиры

На поиск удобного жилья уходит в среднем от недели до месяца. Если очень постараться, можно найти квартиру подешевле, а также избежать сотрудничества с риелторами. Однако без профессионала на поиск подходящей квартиры вам понадобится гораздо больше времени.

Чем хорошо сотрудничество с риелтором? Он уже ознакомился с квартирой, определил все плюсы и минусы жилья, и вам не придется тратить на это свое время.

Профессионал сразу поймет, понравится вам жилье или нет, и покажет только подходящие варианты.

Если же вы сами ищете квартиру, то часто впопыхах можете, например, забыть осмотреть батареи, трубы или балкон, прилегающую территорию, проверить наличие магазинов, детской площадки, аптеки и остановки транспорта рядом.

Агентство «Москва»

Перед просмотром квартиры (неважно, с риелтором или самостоятельно) посмотрите на дом и подъезд. Тут важно, чтобы на доме не было трещин, подтеканий, крошащихся на голову балконов.

В подъезде желателен кодовый замок, стены должны быть без плесени и «наскальной живописи». Хорошо, если вы найдете свой почтовый ящик, и он будет закрываться.

Если вам придется снимать жилье на этажах, выше 5-го, важно проверить состояние лифта.

Далее – нельзя стесняться осматривать квартиру внимательно. Нужно проверить состояние труб, замков и проводки. Не помешает осмотреть окна, плотно ли они закрываются, нет ли щелей, а потолки смогут рассказать вам если не о хозяевах, то о соседях сверху.

Проверяйте документы на жилье

В квартире, в первую очередь, определите, кто именно хозяин и самостоятельно ли он сдает жилье. Плохо, если от имени владельца действует кто-то другой, даже прописанный в квартире родственник – сын, дочь, зять.

Настаивайте на том, чтобы сам хозяин подписал договор найма, иначе через какое-то время может случиться, что владелец ничего не знал о произошедшем и вас обманули.

Если родственник или знакомый действует от имени владельца, у него должна быть соответствующая доверенность.

Перед подписанием договора следует убедиться, что документы на право собственности в порядке, что это именно та квартира, которая прописана в договоре, и что жилье принадлежит именно человеку, с которым вы подписываете соглашение.

Для этого нужно ознакомиться с паспортом арендодателя и документом о праве собственности на данную жилплощадь. Это могут быть договор о наследстве, приватизации, купле-продаже, дарственная или другие документы. Хозяин может показать техпаспорт квартиры, и желательно – документ об отсутствии долгов по коммуналке.

Сразу уточните, один ли человек владеет квартирой. Если хозяев несколько, то необходимо заверенное нотариусом согласие остальных владельцев жилья на сдачу его в аренду.

Обсудите условия аренды заранее

По закону, с владельцем будет заключаться договор о найме жилья. Документ в будущем, хоть и частично, поможет избежать разногласий с хозяином. Все условия, которые вы пропишете в договоре, важно до мелочей обсудить заранее.

Помимо стандартных условий аренды – оплаты, срока и периодичности платежей – решите, кто из вас оплачивает коммунальные услуги. Обычно услуги по счетчикам оплачивает арендатор, а фиксированные расходы на квартиру несет хозяин. Либо же стороны договариваются об условиях, которые устраивают всех.

skeeze/CC0

Чаще всего конфликты между хозяином и арендатором возникают из-за бытовых мелочей, поэтому при подписании договора именно к мелочам стоит отнестись особенно внимательно.

С владельцем при первой же встрече надо обсудить частоту его визитов в сдаваемое им помещение, чтобы впоследствии не страдать от навязчивости хозяина.

Обычно в договоре прописывается порядок, по которому арендодатель должен предупреждать арендатора о своих визитах заранее.

Также стоит заранее обсудить с хозяином, должны ли вы платить в случае поломок в квартире: если протекла труба, сломался унитаз, сгорела проводка, разбилось окно и так далее. Придется ли самостоятельно покупать стиральную машинку или новый диван. Адекватные хозяева часто идут навстречу своим арендаторам и соглашаются помочь с ремонтом или устранением неполадок.

Пропишите все нюансы аренды в договоре

Договор об аренде подписывается на месте, в снимаемом жилье. Рекомендуем вам не стесняясь проверять детали соглашения (которые вполне могут отличаться от оговоренных, если риелтор представляет интересы владельца) и настаивать на условиях, которые вы обсудили с хозяином заранее.

В документе должно быть описание сдаваемого в аренду помещения, адрес жилья, срок аренды, сумма и четкие сроки оплаты, информация о хозяевах квартиры или дома, условия расторжения соглашения.

Кроме того, в договоре должно быть описано имущество, остающееся в пользовании арендатора, а также указаны паспортные данные обеих сторон.

Нелишним будет зафиксировать актуальные показания счетчиков по «коммуналке», чтобы не платить за предыдущих жильцов.

rawpixel/CC0

Чтобы обезопасить себя от внезапного решения хозяина повысить арендную плату, четко пропишите, что оговоренная сумма не должна меняться до конца действия договора, либо укажите приемлемый для обеих сторон срок, если соглашение подписывается более чем на год. Кстати, если договор заключен на период больше года, то он подлежит госрегистрации, хотя арендодатели и съемщики, как правило, не спешат выполнять эту законодательную норму.

Не стесняйтесь брать с собой на сделку компанию

Часто владелец арендуемого жилья приходит на подписание договора не один. Считается, что «третий» (не считая риелтора, если он участвует в сделке) может помочь оценить возможную спорную ситуацию со стороны, либо же попросту поддержать человека.

Поэтому, если даже вы собрались снимать жилье один, не стесняйтесь приходить на сделку в компании друга или родственника, чтобы «силы были равны».

Если же вы беспокоитесь о своей безопасности или сохранности финансов, но не хотите показывать этого, попросите вашего человека подождать у подъезда или неподалеку.

StockSnap/CC0

На заключение договора аренды нужно взять паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Нужен как оригинал документа, так и его копия. Не удивляйтесь, если вас попросят показать паспорта или свидетельства о рождении всех членов семьи, которые намерены вместе с вами жить в снятой квартире.

После подписания договора вам скорее всего нужно будет заплатить сразу три суммы: за первый и за последний месяц аренды (депозит), а также оплатить услуги риелтора, которые обычно составляют половину месячной стоимости аренды. При досрочном расторжении договора помните, что владелец квартиры вправе потребовать от вас оплатить пользование жильем за ближайший месяц – его обычно покрывает депозит, внесенный при заключении договора.

Виктория Матвиенко

Источник: https://realty.mail.ru/articles/45894/pravil_dlja_teh_kto_snimaet_zhile_vpervye/