Рассчитать рыночную стоимость права аренды земельного участка

Содержание
  1. Как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена? Правила определения размера оплаты
  2. Что это такое?
  3. Условия начисления арендной платы за пользование землей
  4. Правила определения размера сумм
  5. Кадастровая и рыночная цена ЗУ
  6. Как рассчитать по формулам, сколько стоит наем земли?
  7. Расчет для государственных наделов
  8. Расчет для частных наделов
  9. Сроки внесения арендной платы за ЗУ, находящиеся в собственности РФ
  10. Оценка права аренды земельного участка
  11. Что такое право аренды земельного участка?
  12. Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?
  13. Для чего нужна оценка рыночной стоимости прав на аренду земельного участка?
  14. Какие методы оценки применяют оценщики?
  15. Необходимые документы
  16. Расчет арендной платы за земельный участок от кадастровой стоимости
  17. Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете
  18. Данные для расчета
  19. Корректирующий коэффициент
  20. Годовой подсчет
  21. Для частных лиц и организаций
  22. Заключение
  23. Расчёт стоимости права аренды
  24. Особенности стоимостной экспертизы арендных прав
  25. Документы, которые необходимы для расчета стоимости права аренды
  26. Основные методы расчета стоимости прав аренды
  27. Примеры расчета стоимости права аренды
  28. Как происходит оценка права аренды земельного участка?
  29. Когда проводится оценка?
  30. Общие принципы
  31. Методы оценки
  32. Метод сравнения продаж
  33. Метод выделения
  34. Метод распределения
  35. Метод капитализации
  36. Метод остатка
  37. Метод предполагаемого использования
  38. Особенности составления отчета

Как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена? Правила определения размера оплаты

Рассчитать рыночную стоимость права аренды земельного участка

Форма договора, при котором некое имущество за плату передается владельцем во временное пользование другому человеку или организации, называется арендой.

В российском законодательстве общие положения об аренде описаны в Гражданском кодексе. Чтобы изучить порядок аренды земли, стоит обратиться к Земельному кодексу РФ. В частности, ст.

22 данного кодекса описывает необходимые условия аренды земельных участков.

Что это такое?

Согласно законодательству, любой собственник любого земельного участка обладает в отношении него правами владения, распоряжения и пользования. В случае, если владелец сдает свой участок в аренду, право пользования и/или владения переходит арендатору.

Распоряжаться земельным участком по-прежнему может только собственник, однако арендатор имеет основания распоряжаться полученными правами владения и пользования: например, может переуступить их третьему лицу, если запрет на это не был прямо прописан в договоре (о договоре переуступки прав аренды земельного участка между физлицами читайте в этом материале).

Права, переданные арендатору, и являются правами аренды земельного участка. Их стоимость в большинстве случаев будет зависеть от целей аренды и возможности извлечения дохода из участка.

Самый простой вариант получения дохода – сдача участка в субаренду, в этом случае арендатор будет рассчитывать на прибыль, которая будет являться разницей между платой собственнику и доходом от субаренды (о составлении договора субаренды земельного участка и о порядке регистрации читайте здесь).

Чаще происходит ситуация, в которой аренда земельного участка необходима для бизнеса, который будет без нее невозможен, и в этом случае собственник участка может получать часть дохода арендатора от бизнеса.

Условия начисления арендной платы за пользование землей

При заключении договора аренды земельного участка оговариваются следующие условия:

  • Стоимость аренды за расчетный период. Может быть указана стоимость за день, месяц, квартал, год или любой другой период на выбор сторон.
  • Срок аренды. В случае аренды участка у государства, определены строгие временные рамки для аренды разных типов земель. Аренда у частного лица может заключаться на любой срок, устраивающие обе стороны.
  • Периодичность оплаты. По согласованию сторон оплата может производиться раз в месяц, раз в полгода, раз в год или любой другой срок.
  • Периодичность изменения арендной платы за использование земельного участка. При долгосрочной аренде в договоре часто можно встретить ежегодный повышающий коэффициент, покрывающий инфляцию за год.
  • Способ оплаты. Возможен наличный или безналичный расчет. В редких случаях может использоваться расчет в натуральной форме.
  • Пропорции распределения арендной платы, если арендаторов больше одного.

Правила определения размера сумм

Размер арендной платы в общих случаях будет зависеть от:

  • расположения участка;
  • размеров и состояния земли;
  • целей аренды;
  • сроков аренды;
  • налогообложения;
  • кадастровой и рыночной стоимости участка.

Также, в случае аренды участка у частного лица, в расчет могут приниматься и другие факторы, которые могут повлиять на итоговую стоимость.

Кадастровая и рыночная цена ЗУ

Основным способом оценки величины аренды участка является его кадастровая стоимость, то есть стоимость, которая была рассчитана государством для налогообложения исходя из характеристик участка:

  • площади;
  • места размещения;
  • и других особенностей.

Рыночная цена чаще всего отличается от кадастровой и является более подвижной, так как на нее влияют в том числе спрос и конкуренция. Действительно, в условиях высокой конкурентности вполне возможна ситуация, когда частное лицо принимает решение снизить арендную ставку на свой участок даже ниже его кадастровой стоимости, для получения хотя бы небольшого дохода.

Как рассчитать по формулам, сколько стоит наем земли?

Стоимость аренды конкретного участка будет зависеть, в первую очередь, от того, является его владельцем государство или частное лицо.

Кроме оплаты непосредственно аренды, временный владелец также обязан оплачивать земельный налог. Его размер рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Расчет для государственных наделов

Стоимость аренды земель, которыми владеет государство, строго регулируется. Основана она будет на нескольких критериях, таких как кадастровая оценка, величина земельного налога и рыночная стоимость участка.

Статья 39.6 Земельного кодекса РФ описывает порядок и особенности предоставления участков в аренду. В большинстве случаев проводятся торги, которые могли быть инициированы и самим государством, и частным лицом.

Договор аренды заключается с победителем. Без проведения торгов право аренды могут получить, например, организации для строительства объектов федерального значения, нефтепроводов, вышек связи.

Социально и культурно значимые объекты тоже могут не участвовать в торгах.

Для участка, который выставлен на торги, начальная стоимость будет составлять некий процент от кадастровой оценки. В большинстве случаев это 1,5%. Бывает так, что кадастровая стоимость неизвестна, и тогда будет использоваться рыночная. В этом случае на базовую ставку повлияет и расположение земли, и ее ценность, и другие факторы.

Влияет на ставку также цель аренды участка. Например, аренда земли под сельскохозяйственные нужды значительно дешеле, чем аренда под строительство.

Если торги не проводятся, для расчета используется специальная формула:

К = А * С.

В этой формуле:

  • К – это кадастровая стоимость участка.
  • С – специальный коэффициент, разный для разных категорий арендаторов.
  1. Минимальный коэффициент – 0,01, применяется для физических и юридических лиц, имеющих налоговые льготы.
  2. Максимальный коэффициент – 2, он подходит для аренды участка, на котором будет происходить добыча полезных ископаемых.

Расчет для частных наделов

Стоимость аренды частных земель не регулируется на государственном уровне, поэтому она больше зависит от внешних факторов.

Базовой формулой будет такая:

Арендная плата = площадь участка * фиксированная ставка оплаты за единицу площади

В более сложных случаях в формулу может быть добавлена, например, ставка земельного налога. Возможно использование и других повышающих или понижающих коэффициентов, это будет зависеть от характеристик участка.

Сроки внесения арендной платы за ЗУ, находящиеся в собственности РФ

Договор аренды земли у государства заключается на определенный срок. Он может составлять до 49 лет, минимальный срок – год. Длительность аренды зависит от того, для чего будет использоваться земля.

Так, например, участок для сельхоз посадок или фермерского хозяйства государство может дать на три года, землю под строительство многоэтажного дома – на десять лет. Срок аренды для участка с незавершенным строительством ограничен тремя годами.

Это сделано для борьбы с долгостроями.

Как понятно из статьи, стоимость аренды земельного участка зависит от многих факторов. Не всегда ее можно заранее спрогнозировать, особенно при аренде земли у частного лица. Чтобы исключить переплату, желающему взять в наем земельный участок рекомендуется самостоятельно проанализировать его состояние перед заключением договора.

Участок должен подходить под цели и нужды арендатора, будь то сельхозработы или строительство. Стоит учитывать состояние участка и почвы, наличие инженерных коммуникаций (либо возможность их подведения) и другие факторы. В зависимости от всего этого будет рассчитана не только стоимость аренды, но и сумма налогов.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/skolko-stoit

Оценка права аренды земельного участка

Рассчитать рыночную стоимость права аренды земельного участка

Земля является объектом экономических отношений и обладает потребительской стоимостью как сама по себе, так и в составе имущественных комплексов, на ней расположенных. Земельные участки участвуют не только в сделках купли-продажи, но и становятся предметом арендных отношений.

Что такое право аренды земельного участка?

С экономической и юридической точки зрения право аренды земельного участка – это комплекс правовых возможностей, которые получает арендатор, заключив договор аренды с владельцем земли.

Данные права оговариваются в тексте договора и состоят из таких положений, как:

  • возможность использовать участок в хозяйственных или других процессах;
  • сдавать его в субаренду;
  • предоставлять в качестве залога для получения кредитов;
  • передавать его третьим лицам как взнос в уставный фонд или пай.

Особенность прав аренды состоит в том, что они ограничены во времени (от одного года и больше) и в договоре обязательно указываются дополнительные возможности:

  • пролонгации договора;
  • расторжения по совместному решению или инициативе одного из участвующих лиц.

Договора аренды заключаются как между физическими лицами, так и между физическими, юридическими лицами и представителями государственных или муниципальных органов, в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.

До истечения срока договора, собственник при получении арендной платы и соблюдении основных условий, не имеет права вмешиваться в судьбу участка. Права, полученные арендатором, имеют не только юридическую и вещественную силу, но и обладают финансовой ценностью.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

В законе, регламентирующем оценочную деятельность в России, предусмотрена возможность оценки не только физических единиц, имеющих материальное воплощение, но и правовых аспектов по отношению к материальным объектам, в частности, прав аренды на имущество, включая земельные участки.

Под определение оценки права аренды земли попадает перечень действий по определению стоимости не самого участка, а тех выгод, которые получит арендатор при реализации своих прав или эффективном использовании участка самостоятельно. Оценка может определяться за определённый временной период (месяц, год, весь срок действия договора).

В 2003 году Минимущество РФ принимает распоряжение за № 1102-р, в котором утверждает методические рекомендации для определения рыночной стоимости прав на аренду земельного участка.

В данном распоряжении изложены основные критерии и методы оценки, а также приводятся основные показатели, влияющие на определение рыночной стоимости, такие как:

  • физические характеристики участка (площадь, форма, место нахождения и так далее);
  • юридически оформленное целевое назначение (сельскохозяйственные земли, жилой фонд, для промышленного использования, лесной или водный фонд);
  • права, предоставленные арендатору (самостоятельное пользование, возможность передачи третьим лицам, производить улучшения, строительные работы, возможность одностороннего расторжения и так далее);
  • сроки действия заключённого договора (чем больше срок, тем выше стоимость прав);
  • наличие запретов или обременений;
  • величина и правила внесения арендной платы.

Каждый из перечисленных факторов оказывает определённое влияние на результаты оценки, но их вес отличается. Так, место нахождения и целевое значение сильнее отражаются на цене, чем размеры участка и другие физические показатели.

Все указанные факторы учитываются при проведении оценочных работ, но для определения количественных показателей оценщики используют принцип ожидания, т.е. определяют вероятность и величину возможного дохода арендатора при самом эффективном способе использования данного участка.

В исключительных случаях оценка для арендатора может иметь отрицательную величину, если стоимость арендной платы превышает возможные выгоды.

Для чего нужна оценка рыночной стоимости прав на аренду земельного участка?

Денежная оценка права арендной платы производится специалистами, имеющими право заниматься оценочной деятельностью на основании заявления одного из лиц:

  • владельца земельного участка – арендодателя;
  • пользователя – арендатора.

Необходимость проведения оценки возникает в следующих случаях:

  • Владелец земли не использует её в собственных целях, собирается сдать участок в аренду и хочет определить оптимальную величину арендной платы. В этом случае отчёт об оценке заказчик не только использует самостоятельно, но и предъявляет его потенциальным арендаторам в качестве аргумента, подтверждающего обоснованность требований.
  • Арендатор, заключающий договор с государственными органами, не удовлетворён условиями и желает самостоятельно заказать независимую экспертизу, чтобы настоять на изменении сделки.
  • Лицо, заключившее договор, собирается получить банковский кредит под залог арендованного участка.
  • Арендованная земля выступает в качестве взноса в уставный фонд, и необходимо правильно определить размер данной инвестиции.
  • Наоборот, покупатель приобретает предприятие, в капитале которого присутствует договор аренды, или объект находится на территории арендованного участка, и хочет узнать настоящую стоимость приобретения, особенно, если с момента внесения взноса прошло некоторое время или на участке произведены изменения, меняющие его стоимость.
  • Заключается договор субаренды, и одна из сторон настаивает на проведении оценки.
  • Арендованный участок переходит по наследству, и нотариусу необходима его стоимость для определения платы за оформление наследства.
  • Возникли несогласия между арендодателем, арендатором, субарендатором, которые переданы для решения на судебное разбирательство.

Независимо от причины, обратиться за рассмотрением могут только лица, имеющие непосредственное отношение к оцениваемому участку, или с полного согласия участников договора, так как им придётся предоставить документы, касающиеся как самого участка, так и договорных условий.

Какие методы оценки применяют оценщики?

В распоряжении от 2012 года предусмотрено использование 6 различных методов оценки, каждый из которых актуален до настоящего времени. Выбор того или иного варианта производится на усмотрение оценщика, обычно используются несколько методов одновременно. В тексте отчёта обязательно указывается, что именно применялось для проведения расчёта.

  • Самый доступный способ – сравнение, при котором проводятся аналогии с операциями на подобных участках. Применение данного метода ограничено и распространяется только при наличии сопоставимых примеров, например, существует обширный рынок предложения и спроса (одинаковые земельные паи в пределах одного населённого пункта, арендованные участки на рынке, сдаваемые в субаренду и так далее).
  • Если участок застроен, то используются методы выделения или распределения, т.е. из общей стоимости объекта выделяется цена строений с учётом их особенностей, и определяется рыночная цена участка. При использовании данных методов оценщики обращаются к методическим рекомендациям определения рыночной цены земли от 2002 года.
  • Определение капитализации является самым важным и наиболее актуальным, так как с его помощью определяется ожидаемая прибыль от коммерческого или производственного использования участка. Согласно данному способу, прибыль считается с учётом наилучшего использования, т.е. приносящего максимальные доходы.
  • Способ выделения остатка аналогичен предыдущему, но применяется в тех случаях, когда на арендуемом участке планируются улучшения, например, строительство, рекультивация или другие примеры вложений, повышающих стоимость самого участка и уровень получаемого с него дохода. В данном случае, из стоимости, полученной методом капитализации, вычитают суммы инвестиций.
  • Если арендатор изначально заявляет о том, каким видом деятельности собирается заниматься на участке, то в расчётах используются ожидаемые доходы от указанного бизнеса, поэтому метод носит название предполагаемого использования.

Независимо от используемого метода, оценщик обязан обладать полной информацией о ситуации на земельном рынке и доходности различных видов бизнеса.

Зачастую, сведения, получаемые от действующих объектов, носят противоречивый характер, так как даже один и тот же вид деятельности может быть успешным у одного предпринимателя и убыточным – у другого. Оценщикам приходится обращаться к средним величинам, использовать множество корректировок.

Это делает результаты оценки уязвимыми и предоставляет заказчику возможность обжаловать полученную оценку в суде. Поэтому, каждая цифра в отчёте получает подробное обоснование, а объём отчёта составляет до 50 страниц.

Необходимые документы

При оформлении заявки на проведение оценки представляется значительный объём документов:

  • паспортные сведения по заявителю;
  • текст договора аренды, если он уже заключён, или его проект с указанием ставки платы за аренду;
  • документы по земельному участку, касающиеся его категории, разрешений на способы использования, карты и прочие имеющиеся материалы, в том числе ограничения (сервитуты).

Иногда, оценщики могут затребовать дополнительные документы, имеющие отношение к самому участку или планируемой на нём деятельности.

Отчёт об оценке прав аренды оформляется в соответствии с методическими рекомендациями, опечатывается, прошивается и передаётся заказчику.

Обращение за оценкой права аренды земельного участника в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации. Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр? Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию. Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Источник: https://www.mos-expert.com/news/novosti-kompanii/otsenka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Расчет арендной платы за земельный участок от кадастровой стоимости

Рассчитать рыночную стоимость права аренды земельного участка

Для земельного участка, который стоит на кадастровом учете, предусмотрен простой вариант расчета стоимости аренды.

Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.

Для этого вам необходимо знать только две составляющие.

Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете

Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.

Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).

Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.

Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:

  • размер платы за аренду определяется договором;
  • арендатор имеет право передать землю в субаренду;
  • земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.

Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.

Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2021 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.

Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).

Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.

Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из кадастровой стоимости в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету.

Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.

У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.

Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.

Но есть и исключения.

Кадастровая стоимость — количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.

В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.

Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках:

Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.

Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.

В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.

Данные для расчета

Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:

  • кадастровая стоимость;
  • коэффициент.

Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.

Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.

Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.

Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.

К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

  • экономическая целесообразность;
  • категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
  • недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
  • предполагаемая доходность земельного участка.

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.

Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.

Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.

В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

В отношении разных участков эти данные составляют:

  1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
  2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
  3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
  4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
  5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
  6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
  7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
  8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
  9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
  10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
    • лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
    • лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
    • у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
    • юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
  11. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

  • Ар — арендная плата за год;
  • КС — кадастровая стоимость земельного участка;
  • КК — корректирующий коэффициент.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000

Получаем 12 тысяч рублей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.

Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.

Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о нюансах аренды земельного участка и о том, как на плату влияет кадастровая стоимость.

Заключение

При заключении договора аренды с определенной арендной платой обратите внимание, каким коэффициентом будут пользоваться ваши арендодатели. Если у арендатора есть льготы, то это обязательно скажется на размере аренды.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/raschet-arendy

Расчёт стоимости права аренды

Рассчитать рыночную стоимость права аренды земельного участка

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Право аренды – это возможность распоряжаться имуществом, которая появляется у арендатора после подписания договора аренды с владельцем собственности.

Это право может быть передано третьим лицам, заложено в банке или использовано каким-либо другим образом. Очевидно, что оно имеет определенную стоимость, которая тем выше, чем выше реальная ценность объекта аренды.

Для оценки стоимости права аренды проводится ценовая экспертиза с привлечением профессиональных экспертов-оценщиков.

Особенности стоимостной экспертизы арендных прав

Главным отличием расчета стоимости прав аренды от обычной оценочной услуги является предмет оценки. Это выгода, которая может быть извлечена из возможности коммерческого использования арендуемого имущества.

Важно понимать, что при выполнении расчета эксперт обязана руководствоваться требованиями №135-ФЗ, принятого 29.07.1998 года.

Положения Федерального закона дополняются большим количеством профессиональных стандартов, регламентирующих оценочную деятельность на территории РФ.

В подавляющем большинстве случаев расчет стоимости права аренды осуществляется применительно к земельным участкам. Это объясняется тем, что право распоряжаться землей имеет большую ценность и обладает серьезной ликвидностью. Необходимость в приглашении эксперта-оценщика возникает в самых разных ситуациях:

  • продажа или покупка права на аренду земли;
  • получение банковского кредита под залог арендных прав;
  • внесение права арендовать участок в качестве взноса в учредительный фонд ООО;
  • определение стоимости бизнеса, имеющего в активе право арендовать землю;
  • урегулирование конфликтных ситуаций, касающихся арендуемой земли, в суде или досудебном порядке.

Документы, которые необходимы для расчета стоимости права аренды

Расчет стоимости арендного права предполагает учет большого количества факторов, влияющих на его реальную ценность. Главным источником данных об объекте оценки становится комплект документов, предоставляемый заказчиком услуги. Его состав определяется экспертом в зависимости от задач проведения расчета и особенностей земельного участка. Обычно в него входят:

  • документы о праве распоряжаться имуществом – договор аренды или другая аналогичная по смыслу документация;
  • кадастровый план участка, технические планы зданий и сооружений, возведенных на нем;
  • другие виды документации о характеристиках объекта оценки – проектной, технической, эксплуатационной;
  • при наличии – список обременений.

Основные методы расчета стоимости прав аренды

Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка выполняется по методике, введенной в действие Распоряжением Минимущества №1102-р, которое было разработано и введено в действие 10.04.2003 года.

Нормативный документ предусматривает шесть различных способов расчета стоимости арендных прав, которые применяются в зависимости от целей оценки и типа земельного участка – застроенного или незастроенного.

Указанные методики носят рекомендательный характер, если речь идет об участке, находящемся в частной собственности, и обязательный – в случае аренды муниципального или государственного имущества.

В основе расчетов лежит прогнозирование уровня доходов от коммерческого использования земли и расположенных на ней построек и его сопоставление с расходами, которые необходимо нести арендатору. В большинстве методик предусматривает проведение дисконтирования результатов, позволяющего учесть возможные риски, в том числе инфляционные.

Примеры расчета стоимости права аренды

Как уже было отмечено выше, для расчета стоимости права аренды земельного участка применяются различные методики. К числу наиболее часто применяемых формул можно отнести такую:

Сзуа = (ДВД-ОР-АП)/R – Cзд, где

  • Сзуа – итоговый результат расчета в виде стоимости арендных прав на землю;
  • ДВД – доход от коммерческого использования участка и расположенных на нем зданий;
  • ОР – величина операционных расходов на ведение коммерческой деятельности;
  • АП – арендная плата, которая перечисляется владельцу участка;
  • R –коэффициент капитализации полученного дохода;
  • Сзд – фактическая стоимость зданий, расположенных на участке (при необходимости их строительства).

Приведенная выше формула позволяет оценить стоимость права аренды земельного участка при коммерческом использовании ресурса, осуществляемом непосредственно арендатором. При передаче земли в субаренду расчет выполняется по аналогичному принципу. Если речь идет о долгосрочных арендных отношениях, целесообразно добавить в формулу коэффициенты инфляции и других возможных рисков.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/raschet_stoimosti_prava_arendy/

Как происходит оценка права аренды земельного участка?

Рассчитать рыночную стоимость права аренды земельного участка

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

  • Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
  • Кредитование под залог;
  • Инвестирование средств;
  • При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Общие принципы

Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

  • Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
  • Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
  • Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
  • Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Методы оценки

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Метод сравнения продаж

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

Метод выделения

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов.

Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в:

  • Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
  • Вычислении коэффициента капитализации;
  • Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.
    Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

  • Определение стоимости эксплуатации улучшений;
  • Подсчет ЧОД за период времени;
  • Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
  •  Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

Метод предполагаемого использования

Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:

  1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
  2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
  3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
  4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

  • ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
  • Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
  • Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
  • Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
  • Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

  • Сроки аренды;
  • Правомочия арендатора;
  • Размер арендной платы;
  • Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/ocenka-prava-arendy.html

Все о правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: