Пзз утверждены изменить ври

Изменение ПЗЗ: Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента участка, изменением или оспариванием правил землепользования и застройки.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

По вопросам:

Изменение правил землепользования и застройки

Изменение правил землепользования и застройки необходимо в случае, если правообладатель участка желает использовать его способом, не предусмотренным действующими ПЗЗ.

В том числе в случаях, когда ПЗЗ не допускают или существенно ограничивают новое строительство (в частности территории «сохраняемого землепользования» в Москве с нулевыми параметрами разрешённого строительства).

В Москве и Московской области данный порядок существенно отличается, подробно вопрос рассмотрен в соответствующих разделах.

Любое заинтересованное лицо имеет право подавать заявление о внесении изменений в правила землепользования и застройки. Граждане и юридические лица могут выступать с соответствующей инициативой:

• если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений (например, ТСЖ, СНТ и других);
• в иных случаях (перечень оснований законом не ограничен).

Физическое или юридическое лицо может выступить с предложением:

• об изменении границ территориальных зон, т.е. может попросить включить свой земельный участок в границы одной из перечня предусмотренных данными ПЗЗ территориальных зон или установить для него отдельную территориальную зону;
• об изменении градостроительного регламента территориальной зоны. В этом случае землепользователь предлагает изменить параметры использования всех участков в границах соответствующей территориальной зоны, а именно: – расширить перечень видов разрешённого использования в градостроительном регламенте существующей территориальной зоны; – Увеличить предельные параметры разрешённого строительства.

Кроме того, в отдельных случаях землепользователи и иные лица вправе ходатайствовать об иных изменениях правил землепользования и застройки (например, может заявлять об установлении в отношении участка территориальной зоны, не предусмотренной действующими ПЗЗ).

Заявить такое предложение возможно, если правила землепользования и застройки не соответствуют генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района в результате того, что генеральные планы или схема изменились.

Отметим, что для исключения из ПЗЗ сведений о зонах с особыми условиями использования, территориях, для которых градостроительный регламент не устанавливается, необходимо ставить вопрос не об изменении ПЗЗ, а в первую очередь о корректировке документов, на основании которых в ПЗЗ внесены такие зоны.

Следует уточнить, что изменение правил землепользования и застройки, при отсутствии нарушений требований или порядку принятия, является правом, а не обязанностью компетентного органа.

Уполномоченные органы вправе отказать в изменении ПЗЗ в том числе по соображениям нецелесообразности – если сочтут предложения не соответствующими задачам градостроительного развития территории, действующим градостроительным нормативам и т.д.

В связи с этим разрешение данного вопроса требует знания специфики принятия решений, которая, например, в Москве и Московской области существенно отличается. Соответственно разрешение данной задачи без привлечения специалистов может обернуться неоправданными затратами времени и ресурсов.

Внесение изменений в ПЗЗ – Помощь юриста

Для получения положительного решения необходимо предоставить развёрнутое обоснование соответствия предлагаемых изменений не только интересам землепользователя, но и задачам градостроительного развития территории, привлечения инвестиций, создания социальной инфраструктуры и т.д.

Например, если речь идёт о строительстве жилья – предстоит либо обосновать достаточность имеющиеся инфраструктуры, либо отразить в материалах к проекту изменений строительство новой.

В случае с нежилыми объектами – указать на позитивный экономический или социальный эффект строительства (создание рабочих мест, улучшение обслуживания населения и т.д.). И, опять же, – на соответствие планируемого строительства имеющейся инфраструктуре или её улучшение.

Одним из принципиальных изменений в законодательстве о градостроительной деятельности в 2021 году стало появление упрощенного порядка внесения изменений в ПЗЗ без проведения публичных слушаний. В настоящее время изменения в ПЗЗ возможно внести без публичных слушаний, если планируемые правообладателем земельного участка изменения вносятся впервые и затрагивают:

Внесение изменений в ПЗЗ без публичных слушаний может быть интересно, в частности, владельцам недвижимости, планирующим провести реконструкцию объектов, в том числе с изменением из назначения, в существующих габаритах с незначительным отклонением от технико-экономических параметров (плотность застройки участка, этажность (высотность) объектов и максимальный процент застройки участка), указанных в ГПЗУ.

Такое отклонение может быть связано, например, с необходимостью увеличения площади входных групп нежилого здания.

Применение упрощенного порядка внесения изменений в ПЗЗ позволяет сократить сроки реализации проекта в среднем на 4-6 месяцев.

Оценка возможности изменения ПЗЗ в рамках градостроительного аудита

В связи с вышесказанным отдельной достаточно сложной задачей является оценка пределов возможных изменений в ПЗЗ. Такая оценка, наряду с анализом существующих ПЗЗ, осуществляется в рамках градостроительного аудита.

Который целесообразно осуществить либо перед инициированием внесения изменений в ПЗЗ либо ещё на этапе до покупки участка (осуществления иных капитальных вложений) если планируемый инвестиционный проект не укладывается в существующий градостроительный регламент.

Необходимо определить какие изменения будет возможно обосновать, а какие явно противоречат действующим нормативам и стратегическим планам развития населенного пункта в связи с чем будут отклонены.

С этой целью мы производим осмотр участка и прилежащей территории, изучение всей имеющейся градостроительной документации.

Перспективы пересмотра градостроительного регламента участка оцениваются исходя из его местоположения, окружения (застройки, фактического и планируемого использования смежных территорий их градостроительного регламента), транспортного развития, обеспеченности инфраструктурой различных видов, вхождения в зоны с особыми условиями использования, иных фактических обстоятельств. Также учитываются стратегические планов развития населённого пункта в целом, отраженные в генплане и иной документации.

Мы всегда разграничиваем сложные в реализации задачи от невыполнимых, не берёмся за заведомо нереализуемые проекты.

Например если на прилегающих территориях есть или проектируется жилая застройка, то может ставиться вопрос о строительстве как непосредственно жилья, так и торговых объектов, офисов, образовательных медицинских учреждений и т.д., характерных для данных зон. Тогда как размещение промышленных производств в таком случае малореалистичной задачей.

Напротив, в сохраняемой промзоне можно ставить вопрос об увеличении площадей под промышленные, складские, коммунальные и иные нежилые объекты.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/generalnyy-plan-i-pzz/izmenenie-pzz

Изменение ВРИ земельного участка и назначения здания

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это характеристика земельного участка, определяющая способ его использования, а также вид деятельности, ведение которой может на нем осуществляться.

Перечень всех устанавливаемых в настоящее время видов разрешенного использования приведен в классификаторе ВРИ, утвержденном Приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014г.

№540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Виды разрешенного использования

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные.

Основные ВРИ не подлежат дополнительному согласованию с органами власти, т.е. собственник вправе использовать земельный участок в соответствии с указанным в качестве основного видом или одного из основных, если таковых указано несколько.

Условно разрешенные ВРИ дают возможность выбора способа использования участка, при этом условно разрешенный вид может быть основным или совместным с ним.

Вспомогательные виды разрешенного использования могут применяться только в качестве дополнительных к основным или к условно разрешенным и только совместно с основными или условно разрешенными видами на территории одного земельного участка.

Использовать земельный участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с видом его разрешенного использования.

Например, если он имеет ВРИ под строительство и эксплуатацию складских зданий, то построить новое или реконструировать существующее и сделать потом из него офисное здание или жилой дом нельзя, т.к.

назначение будет противоречить целям использования земельного участка, указанным в ГПЗУ и ЕГРН.

Важно! При смене ВРИ должна производиться и смена функционального назначения здания на вид, соответствующий новым целям использования земельного участка (в случае, если изначально ВРИ земельного участка и назначение здания не совпадают).

Последствия нецелевого использования земельного участка

Оплата штрафов за нецелевое использование земельного участка (в соответствии с ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ)

Требование о приведении участка в исходное состояние

Взыскание убытков, причиненных нецелевым использованием земельного участка (в случае причинения вреда участку как природному объекту)

Расторжение договора аренды земельного участка или изъятие земельного участка у собственника

Снос объектов самовольного строительства (при наличии таковых на земельном участке)

Повышение ставки земельного налога

Порядок действий при изменении вида разрешенного использования

Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:

1. Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
2. По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
3. При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).

Сроки выполнения работ по изменению ВРИ

Срок рассмотрения заявления составляет от 15 до 50 рабочих дней (в зависимости от необходимости проведения публичных слушаний и рассмотрения вопроса на Градостроительном совете).

Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменений в ЕГРН в среднем занимает от 1,5 до 4 месяцев.

При необходимости внесения изменений в ПЗЗ сроки увеличиваются до 12 месяцев.

Смена функционального назначения здания

Функциональное назначение здания – это разрешенные способы использования здания, в частности, возможные способы его эксплуатации для осуществления конкретных видов хозяйственной и иной экономической деятельности.

Важно! Функциональное назначение объекта капитального строительства должно соответствовать ВРИ земельного участка, на котором он расположен.

Например, если на земельном участке с видом разрешенного использования «для размещения объектов транспортного обслуживания и придорожного сервиса» находится здание, которое по документам БТИ или ЕГРН является автосервисом, но фактически используется как складское, то для приведения в порядок всех правоустанавливающих документов необходимо сменить функциональное назначение объекта. Изменение назначения здания – это переоборудование объекта под другой вид деятельности, отличный от изначально предусмотренного правоустанавливающими документами. При этом смена должна происходить одновременно с изменением вида разрешенного использования земельного участка или совпадать по назначению с имеющимся ВРИ.

Основные причины изменения функционального назначения объекта:

• здание не используется под цели, под которые было построено, и требуется его перепрофилирование;
• требуется сменить назначение части строения или только отдельных его помещений.

Порядок действий при изменении назначения здания

Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.

Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:

• правоустанавливающие документы на объект;
• технический паспорт;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.

Дополнительно могут понадобиться согласования проекта переустройства и (или) перепланировки в надзорных органах.

По результатам рассмотрения заявления будет выдано распоряжение о возможности изменения назначения здания или его части, или будет выдан мотивированный отказ, при этом отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Сроки выполнения работ по изменению назначения здания

В среднем, весь процесс по смене назначения здания в среднем занимает от 3 до 5 месяцев.

Почему выгодно заказывать согласование проектной документации в «РосАрхитектор»

Индивидуальный подход – каждый объект индивидуален и до заключения договора мы проводим анализ имеющейся у Заказчика ситуации – для определения возможностей согласования, разъясняем возможные пути согласование объекта.

Полный комплекс услуг – мы предоставляем комплексные услуги: от получения исходно-разрешительной документации и завершая сдачей построенного объекта в эксплуатацию.

Соответствие закону – согласование проектной документации выполняется в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, поэтому с нами Заказчик лишается риска получить поддельные документы при согласовании.

Опыт – у нас многолетний практический опыт в области согласования проектной документации, в том числе согласования «самостроя» и незаконной реконструкции.

Гарантия результата – мы беремся за согласование только тех объектов, которые можно согласовать, мы не беремся согласовывать объекты, построенные с грубейшими нарушениями строительных норм, которые невозможно согласовать.

Заказав услугу изменения ВРИ или назначения здания у нас, Вы получите полный комплекс услуг – от получения ГПЗУ с измененным ВРИ до внесения данных изменений в ЕГРН

Оставить заявку

Выписка из СРО

Ассоциация проектировщиков «СтройАльянсПроект»

Мы гарантируем:

выполнение договорных обязательств
качественно и в срок;

полное соответствие результатов
поставленным целям;

гибкий подход и готовность к решению
любых технических вопросов;

оперативное согласование проектной
документации.

Источник: https://www.RosArch.ru/soglasovanie/izmenenie-vri/

Внесение изменений в пзз

Согласно Градостроительному кодексу РФ, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) являются градостроительным документом, имеющим статус регионального закона, который регламентирует застройку определенной территории, на которую они разработаны.

ПЗЗ разрабатываются на территорию города, сельского поселения или населенного пункта. После утверждения ПЗЗ в установленном порядке, ПЗЗ становятся обязательными к исполнению.

Нарушение регламентов ПЗЗ может привести к серьезным последствиям вплоть до сноса построенных зданий и сооружений и до изъятия земельного участка у собственника или арендатора.

ПЗЗ разрабатываются и утверждаются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.

создания условий для планировки территорий муниципальных образований. обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

создания условий для привлечения инвестиций.

В градостроительном законодательстве РФ существует принцип соответствия градостроительной документации, разработанной на территорию.

Так, ПЗЗ должно не противоречить генеральному плану территории, а также, ПЗЗ должные соответствовать разработанные проекты планировки и проекты межевания территорий.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), является выпиской из ПЗЗ для конкретного земельного участка. Таким образом, ПЗЗ является основным документом, определяющим параметры застройки земельного участка.

В случае если на территорию разработаны и утверждены ПЗЗ, считается, что на территорию есть действующие градостроительные регламенты. В большинстве случаев, разработанных ПЗЗ достаточно для получения ГПЗУ, с целью осуществления проектирования и получения разрешения на строительство. В других случаях может потребоваться разработка проекта планировки территории (ППТ).

ПЗЗ являются законодательным актом, фиксирующем будущее градостроительное развитие территории в части территориальных зон, подзон территориальных зон, в части видов разрешенного использования земельных участков, в части строительства и зданий, с учетом санитарно-защитных зон, зон охраны памятников, природного комплекса и других ограничений застройки, а также в части установки предельных параметров застройки. ПЗЗ фиксируют порядок их применения и порядок внесения изменений в ПЗЗ.

Типичные ПЗЗ включают:

– карты градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон

– карты зон с особыми условиями использования территорий 

– карты территорий объектов культурного наследия

– материалы, содержащие градостроительные регламенты в отношении территориальных зон

– виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (включая основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования)

– предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции

– ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

– расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом

– фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны

– возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства

– функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований

– видов территориальных зон

– требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. 

Территориальные зоны и подзоны

ПЗЗ прежде всего устанавливают территориальные зоны и подзоны территориальных зон, фиксирующие тип размещаемых объектов.

Например, жилая зона или коммунальная. Для каждой из территориальных зон ПЗЗ устанавливают перечень видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, разрешенных для соответствующей зоны или подзоны. Таким образом гарантируется целевое использование земельных участков. Например, в промышленной зоне не разрешено строительство жилых объектов.

Виды разрешенного использования и предельные параметры застройки

ПЗЗ содержит полный, исчерпывающий перечень видов разрешенного использования, возможных для рассматриваемой территории.  Изменение вида разрешенного использования земельного участка, зачастую означает необходимость внесения изменений в ПЗЗ.

Для отдельных территориальных зон ПЗЗ устанавливает перечень возможных ВРИ (обычно отображаются в номерной форме, такой как 2.1.0 или 2.3.0 и т.д.)

Установленные ВРИ в ПЗЗ означают, что территория может использоваться только в качестве установленных видов разрешенного использования.

Например, если для территории установлен вид «Ф», это означает, что территория может использоваться только по «факту», и не подлежит застройке.

Если для территории установлен вид «индивидуальное жилищное строительство», то на территории можно строить только индивидуальные жилые дома и размещать технологически связанные с ИЖС объекты.

Кроме ВРИ, ПЗЗ конкретизируют предельные параметры застройки территории. Обычно их три:

1. Плотность застройки (в пересчете на 1 Га). Например, плотность застройки 20 000, означает, что на земельном участке можно строить не более 20 000 кв.м. общей площади в пересчете на 1 гектар. Или в 2 000 кв м на 10ти сотках или 200 кв.м. на 1й сотке и т.д.

2. Высотность (в метрах). Например, высотность 25 означает высшую отметку здания 25 метров.

3. Застроенность (в процентах). Застроенность 20%, означает, что объекты капительного строительства не могут занимать более 20 процентов земельного участка.

Изменение ПЗЗ

В силу исторической специфики разработки и утверждения ПЗЗ, зачастую, ПЗЗ не отражают реальные пожелания собственников и арендаторов земельных участков об их использовании.

Например, пресловутая зона «Ф» в Москве, установленная для большинства территориальных зон и земельных участков запрещает любое строительство или реконструкции на земельном участке.

Что же делать собственнику, которому в силу различных обстоятельств требуется развить земельный участок или провести реконструкцию существующего здания?

Ответ лежит прежде всего в области внесения изменений в ПЗЗ. В том числе, в качестве изменений может предлагаться изменение или установка новой территориальной зоны или подзоны, изменение границ зон, установка или изменение ВРИ, а также изменение предельных параметров застройки.

Основанием для внесения изменений в ПЗЗ является предложение землепользователя, подаваемое в установленном порядке в органы местного самоуправления.

В зависимости от региона, законодательством установлены процедуры внесения изменений в ПЗЗ, согласно которым рассматривается заявление заказчика, проектные материалы, принимаются решения местными органами самоуправления, проводятся публичные слушания и утверждаются изменения к ПЗЗ в установленном порядке.

Порядок действий Заказчика при внесении изменений в ПЗЗ

Наименее затратным и эффективным способом приступить к реализации проекта внесения изменений в ПЗЗ является анализ исходных данных по территории (градостроительный аудит), с обязательным проведением консультаций с органами местного самоуправления с целью определения возможности или невозможности внесения изменений в ПЗЗ с требуемыми Заказчику параметрами.

В качестве анализа нанимается опытная компания-консультант, имеющая соответствующий опыт проведения градостроительного аудита.

Заказчику необходимо отдавать себе отчет, что обязанности вносить изменения в ПЗЗ по заявлению Заказчика у органов самоуправления нет. ПЗЗ является утвержденным документом и органы самоуправления имеют право отказать в внесении изменений по своему усмотрению в любой момент времени.

Зачастую, шансы зависят от степени проработки предложения по внесению изменений в ПЗЗ. Для этого следует привлечь опытную команду профессионалов, которая возьмет на себя разработку документации по внесению изменений в ПЗЗ в соответствии с возможностями, выявленными в ходе градостроительного аудита, и которая представит предложения в необходимом формате.

Сроки изменения ПЗЗ

Общие сроки внесения изменений в ПЗЗ редко составляют менее 6 месяцев.

Обычный проект внесения изменений в ПЗЗ может длиться около 8-12 месяцев.

Для экономии средств инвестора и сроков реализации проекта, наилучшим вариантом является осуществление градостроительного аудита опытной командой специалистов.

Специалисты Андога Девелопмент выполнят градостроительный аудит за 2-4 недели.

Градостроительный аудит призван определить возможность внесения изменений в ПЗЗ, а также, градостроительный аудит позволяет более точно сформировать техническое задание на разработку обосновывающих проектных материалов по изменению ПЗЗ.

Так как разработка проектных материалов обычно более длительное и дорогостоящее мероприятие, то градостроительный аудит позволяет сэкономить средства Заказчика и сроки реализации проекта за счет уточненного ТЗ на проектирование и отсутствие необходимости повторного проектирования обосновывающих материалов, ведь градостроительный аудит выявляет мнение органов самоуправления о достижимости конечного результата, формирует правильный подход к обоснованию проекта.

Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы

ПЗЗ Москвы утверждены введением Постановления Правительства Москвы от 28.03.2021 №120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»

Источник: https://andogadevelopment.ru/index.php/vnesenie-izmenenij-v-pzz.html

Расчёт стоимости изменения вида разрешённого использования земельного участка для строительства частных домов и коммерческих объектов

Одна из причин отказа в получении разрешения на строительство — несоответствующий вид разрешённого использования земельного участка. Выходом из этой ситуации станет изменение основного или вспомогательного ВРИ участка. СМИ распространяют информацию о том, что эта услуга предоставляется бесплатно.

Однако, юристы ГКИ Недкадастр столкнулись с ситуацией, когда через год после изменения ВРИ, собственник получил уведомление от Министерства имущественных отношений Московской области с требованием в течение месяца оплатить предоставленную услугу.

Законность требования об оплате подтверждает Постановление Правительства Московской области от 31 декабря 2013 года «Об утверждении порядка определения платы за изменения ВРИ участка, который находится в собственности физических или юридических лиц». Документ регулирует правила смены ВРИ, если собственник планирует строительство на этой земле. Также в документе разъясняется единый порядок расчёта суммы оплаты при смене ВРИ, который выглядит так:

Рп = С × (КС2 — КС1),

Рп обозначает размер платы при смене ВРИ, С — процентная ставка, её устанавливает Правительство Подмосковья; КС 1 — кадастровая стоимость участка со старым ВРИ; КС 2 — кадастровая стоимость земли после внесения изменений.

Согласно формуле примерная сумма за смену ВРИ с «для малоэтажного жилищного строительства» на ВРИ «для ИЖС» составит 91 тысячу рублей, а с «для ведения огородничества» на «для ИЖС» 54 тысячи рублей.

Когда понадобится изменение ВРИ

Для чего был придуман Многофункциональный центр «Мои документы» и какие операции он выполняет: МФЦ изначально — это посредник между собственником и государственными…

# Кадастровый инженер

Около 10 % собственников земли Подмосковья не могут ничего построить на своём участке, так как вид разрешённого использования «для ведения огородничества» не допускает строительства ни садового, ни жилого дома.

Такая ситуация сложилась из-за того, что до 2015 года проще было выкупить участок у администрации под огород. Такой участок стоил дешевле, чем участок для строительства жилого дома, и пакет документов для оформления был меньше.

Однако, купив такой участок, многие собственники не оставили мысль начать строительство. Такая возможность есть, но только после изменения ВРИ. Воспользоваться такой услугой можно не только для возведения жилого дома.

Поменять можно ВРИ участка, предназначенного для ИЖС, на вид разрешённого использования, допускающий строительство магазина или иной коммерческой недвижимости.

Это даст право собственнику на законное занятие предпринимательством на этом участке.

Как изменить ВРИ

Чтобы начать процесс изменения ВРИ, необходимо удостовериться, что для этого района разработаны Правила застройки и землепользования. Если ПЗЗ утверждены, следует определить, к какой территориальной зоне относится этот участок.

Зоны разрабатываются для рационального использования земли и делятся на жилые, производственные, общественно-деловые, спецназначения и другие.

При попадании участка в зону, подходящую для возведения жилых домов, например, в зону Ж-2, изменить ВРИ с огородничества на ИЖС будет возможно.

Помимо попадания участка в зону, которая предусматривает нужный ВРИ, для смены вида разрешённого использования следует соблюсти ещё ряд условий:

• провести межевание;
• зарегистрировать права собственности на участок;
• площадь участка должна соответствовать нормам, разработанным для этой зоны;
• при наличии построенного здания должны быть соблюдены отступы;
• должен быть соблюдён процент застройки, то есть площадь, занятая под здание, не должна превышать допустимый процент от площади участка.

Для изменения ВРИ заявление подаётся в ЕГРН. Сотрудники Росреестра рассматривают его 7 рабочих дней, после этого в случае положительного решения выдают выписку с изменённым ВРИ.

Однако, на практике процедура занимает около месяца, так как часто требуется подготовить ещё техническую документацию. Например, не получится поменять ВРИ, если не утверждены Правила застройки и землепользования.

Придётся сначала разработать и утвердить ПЗЗ. Или провести межевание, если собственник раньше не уточнял границы.

Также, принимая решение об изменения вида разрешённого использования, собственнику следует учесть, что после смены ВРИ изменится кадастровая стоимость земли. А её изменение приведёт к увеличению или уменьшению налога.

Кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр бесплатно консультируют по вопросам принадлежности участка к конкретной зоне, объясняют, где можно строить жилой дом или коммерческую недвижимость, а также, какие допускаются параметры будущего дома.

При невозможности строительства мы меняем основной или вспомогательный ВРИ земельного участка, а также вносим изменения в ПЗЗ.

Помимо этого, мы проводим сопутствующие процедуры: межевание, постановку на кадастровый учёт и регистрацию права собственности.

Источник: https://gkai.ru/news/za-smenu-vida-razreshyonnogo-ispolzovaniia-uchastka-vzimaetsia-plata.html

Изменение пзз

Компания Форт Девелопмент оказывает услуги технического заказчика в части сопровождения внесения изменений в ПЗЗ c первых дней принятия ПЗЗ г. Москвы 28 марта 2021г.

  Компания работает в области градостроительной документации с 2014 года.   Опыт оказания услуг в этой сфере – более 50 проектов.

  От градостроительного аудита, до внесения изменений в ПЗЗ и получения ГПЗУ с необходимыми параметрами.  

Наверное самое ценное качество, которое необходимо для успешности проекта изменений в ПЗЗ – соответствующий опыт, связи и профессиональное понимание сути проекта.  

К сожалению, многие пренебрегают данными качествами, выполняют проекты внесения изменений в ПЗЗ, руководствуясь исключительно собтсвенными пожеланиями, в результате к нам часто приходят Заказчики с опытом получения 3х-5ти отказов в течение предыдущего года – двух.

  Казалось бы, сделать проект собственными руками и подать заявление о внесении изменений в ПЗЗ не так то и сложно, но на круг, 1-2-3 года, потраченного времени, а иногда и средств на зарплаты сотрудникам, которые этим занимаются, выходит намного дороже, чем услуги Форт Девелопмент в размере 1 – 2 млн рублей.  

Ранее действующая практика выдачи ГПЗУ

До марта 2021 г. в Москве существовала практика получения необходимых технико-экономических показателей (ТЭП) через согласование параметров ГПЗУ на градостроительно-земельной комиссии (ГЗК).  Данная практика согласования ГПЗУ действовала вплоть до введения в действие Правил Землепользования и Застройки г. Москвы 28 марта 2021г.  

После утверждения ПЗЗ, все новые ГПЗУ должны будут являться выписками из действующих ПЗЗ. Таким образом, для получения ГПЗУ с нужными ТЭП, теперь требуется внесение изменений в ПЗЗ города.

Сложности в разработке изменений ПЗЗ

Основная сложность в разработке проекта внесения изменений в ПЗЗ является игнорирование подавляющим большинством землепользователей мнения города по возможности внесения изменений в ПЗЗ.

  Зачастую, землепользователи подходят к подготовке документации по внесению изменений в ПЗЗ с формальной точки зрения: подготавливают ситуационный план, листы градостроительного зонирования, схему размещения ОКС и т.д.

Пишут заявление, сдают в установленном порядке, и….  Получают отказ.  

Почему же получен отказ?  Землепользователи изучают текст отказа, видят что там написано что-то про не проработку проекта с учетом транспортной составляющей и инженерной составляющей, совсем перестают что-либо понимать, и оказываются у разбитого корыта.  Время потрачено, деньги на разработку проекта потрачены, а в результате отказ по непонятным причинам.

Предложение внести изменение в ПЗЗ – выгода сторон

Хотя, если подумать чуть дальше собственных желаний, и рассмотреть ситуацию со стороны города, то отказ вполне объясним.  Представим, что землепользователь имеет здание в ЦАО Москвы и хочет надстроить 1 этаж.  Он изготовляет соответствующее предложение и подает его в город.

  Землепользователю понятно, что в случае получения разрешения, он надстроит 1 этаж, и сдаст его в аренду.  А что получит город?  В соседних домах соберутся инициативные группы граждан, не желающие видеть стройку.  В новый этаж поселится офис, куда начнут приезжать работники и забивать своими машинами и так лимитированные места для парковки.

  Увеличится нагрузка на инженерные сети района.  И зачем это нужно городу?  Правильно – не нужно.  

Таким образом, процесс внесения изменений в ПЗЗ должен учитывать выгоду для всех сторон, как землепользователя, так и города.

  Заказывая проект у архитектора, зачастую инвестор даже не знает, собирается ли архитектор проходить консультации у представителей городских властей.  А он и не собирается!  Он выполнит задание землепользователя на основе ТЗ Заказчика.

  Таким образом, проект практически гарантированно обречен на провал, так как никто из участников не озаботился получить мнение города и включить его в ТЗ.  

Если мнение города Заказчику не понятно, а архитектор считает, что получать мнение города не его задача, то самое время прибегнуть к услугам опытного технического заказчика – компании Форт Девелопмент.  Мы снабдим проект недостающей информацией и сопроводим разработку документации для подачи на изменение ПЗЗ.

Сопровождение утверждения изменений в ПЗЗ

Наша компания оказывает услуги технического заказчика по сопровождению внесения изменений в ПЗЗ Москвы.  Укрупненная схема реализации проекта по внесению изменений в ПЗЗ выглядит следующим образом:

– разработка дорожной карты мероприятий по внесению изменений в ПЗЗ – подача заявление в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки

– сопровождение проекта в Москомархитектуре

– сопровождение разработки обосновывающих материалов в ГУП “ГлавАПУ”

– сопровождение прохождения Городской комиссии – сопровождение прохождения Окружной комиссии и общественных слушаний – прохождение ГЗК

– получение выписки из ПЗЗ (ГПЗУ)

Сроки изменений в ПЗЗ

Процесс изменений в ПЗЗ г. Москвы может занять от 6 месяцев до 1 года.   

Дополнительные работы к изменению ПЗЗ

Кроме вышеназванных этапов, необходимо разработать архитектурно-функциональную концепцию.

Дополнительные согласования и работы могут включать:

– согласование буклета с Мосгорнаследием

– проведение визуально-ландшафтный анализа

– проведение историко-археологической экспертизы

и другие мероприятия.  

В отдельных случаях может потребоваться разработка проекта планировки территории.  

Этапы и Стоимость услуг по внесению изменений в ПЗЗ

Первым этапом вхождения в проект наша компания настоятельного рекомендует Заказчику заказать услугу технического аудита земельного участка.

 Для уменьшения затрат Заказчика, возможно проведение градостроительного аудита земельного участка, когда изучаются только градостроительные возможности и ограничения застройки, разрабатывается карта проекта.

 Вовремя сделанный градостроительный аудит позволяет сэкономить средства Заказчика на дальнейших этапах проекта.

После проведения градостроительного аудита, требуется разработка проекта изменений в ПЗЗ.  В зависимости от сложности проекта, стоимость может составить от 300 000 руб и выше.  

После сдачи проекта на утверждение, стоимость сопровождения может составить от 150 000 руб до 400 000 руб в месяц в зависимости от масштабности проекта.  

Не знаете, с чего начать?  Начните со звонка в Форт Девелопмент.  Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.  

Источник: https://fortdevelopment.ru/index.php/uslugi/izmeneniya-v-pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-pzz.html

Внесение изменений в ПЗЗ – преодоление препятствий или как разобраться в хитросплетениях российского законодательства

Правила землепользования и застройки (сокращенно – ПЗЗ) представляют собой документ, регламентирующий порядок проведения строительства на территории муниципального образования.

На него ориентируются при выделении участков под застройку и при согласовании работ по возведению зданий. Но правила эти не «железобетонные».

В том случае, если права владельца земли нарушены или невозможно ее эффективное использование в установленных рамках, в ПЗЗ можно внести изменения.

Необходимость и проблемы процедуры изменения и корректировки ПЗЗ

Характерной особенностью правовой базы России заслуженно считается запутанность и нелогичность. Проследить за полетом мысли российских законодателей удается далеко не всегда.

Можно сколько угодно долго и внимательно читать законодательные и нормативные акты, принятые на федеральном или местном уровне, но так и не получить представления о том, что требуется предпринять обычному человеку без юридического образования в той или иной ситуации.

Применительно к ПЗЗ ситуация дополнительно осложняется наличием четырех факторов:

• Первый заключается в том, что данный документ разрабатывается на местном уровне для каждого муниципального образования. Другими словами, в Москве действуют одни правила, а в Подмосковье – совсем другие. Да, они регламентируются несколькими общими Федеральными законами и Градостроительным кодексом, но могут весьма сильно отличаться друг от друга.
• Второй немаловажный нюанс – наличие нескольких взаимосвязанных документов, определяющих стратегию развития отдельных муниципальных образований. Главный из них – это генплан, на следующем уровне – ПЗЗ, а замыкает тройку проект планировки территории. На практике перечисленные документы нередко противоречат друг другу, что позволяет бюрократам предъявлять дополнительные требования, в том числе финансовые, к владельцу участка земли, желающему начать строительство.
• Стремление законодателей всех уровней постоянно дорабатывать федеральные и местные законы. В результате ситуация с изменением ПЗЗ запутывается еще больше.
• Четвертым по счету, но не менее существенным недостатком действующей нормативно-правовой базы выступает отсутствие указанных документов. Важно понимать, что если в муниципалитете нет ПЗЗ – нет и возможности законно выделять землю под строительство. И речь идет не только о российской глубинке. Например, даже некоторые муниципалитеты Подмосковья не имели правил землепользования и застройки до конца 2021 года.

Несмотря на перечисленные проблемы, некоторые аспекты законодательства по вопросу изменения ПЗЗ на 2021 год вполне понятны. Основной причиной возникновения необходимости корректировать действующие правила становится ограничение прав землепользователя или создание условий, препятствующих эффективному использованию земли. В качестве примера подобных ситуаций можно привести такие:

• ограничения на строительство или реализацию инвестиционных проектов;
• невозможность выполнения реконструкции здания или сооружения в рамках установленных технико-экономических показателей;
• отсутствие вида деятельности, которым планирует заниматься собственник, в числе разрешенных.

Порядок внесения изменений в действующие правила землепользования и застройки

Как уже было отмечено выше, в разных муниципальных образованиях действуют различные ПЗЗ. Тем не менее, процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки примерно одинакова для всех регионов России. Чтобы попытаться реализовать ее самостоятельно с неясным конечным результатом, необходимо учитывать несколько моментов:

• заявление с предложениями по корректировке правил подается в местный комитет по строительству и архитектуре, действующий на муниципальном уровне. Альтернативные варианты – МФЦ или сайт Госуслуги;
• в качестве заявителя могут выступать землепользователи любого правового статуса – физлица, ИП и организации;
• к заявлению прилагается документация, обосновывающая позицию заявителя (точный перечень необходимых документов зависит от причины корректировки ПЗЗ и определяется в каждом конкретном случае);
• срок рассмотрения документа регламентируется внутренними правилами муниципалитета (например, для Москвы он установлен на уровне 60 календарных дней).

Вроде бы, все просто и понятно. Однако, к перечисленным в предыдущем разделе статьи проблемам добавилась еще одна – нечеткие критерии определения перечня документов, которые требуется предоставить вместе с заявлением. Это даёт простор для творчества в части придумывания причин для отказа в принятии заявления.

Одной из самых нелепых является малейшая ошибка или неточность при заполнении любого из документов, более серьёзная проблема – недостаточное обоснование. Поэтому, принимая решение внести изменения в правила землепользования и застройки, целесообразно обратиться за помощью к практикующим юристам.

Плюсы обращения в “Земельный юрист”

Чаще всего необходимость изменить существующие в муниципальном образовании ПЗЗ возникает, когда есть желание начать собственное строительство, а в установленные рамки не вписываешься. Можно сложить руки либо попытаться подстроить реальность под себя, заручившись поддержкой профессионалов.

Сотрудничество с нашей компанией предоставляет ряд преимуществ.

• Во-первых, оно позволит землепользователю сконцентрироваться на основной работе в рамках реализации своего проекта, не задумываясь о бюрократических препятствиях.
• Во-вторых, гарантирует положительный результат, причем в максимально сжатые сроки и по адекватной цене.
• Дополнительный аргумент – получение исчерпывающей консультации по рассматриваемому вопросу с правовым обоснованием и перспективой решения.

Обращайтесь!

Объясним все тонкости вашего дела
прямо сейчас!

Оставьте заявку

Бесплатная консультация по любым юридическим вопросам

Источник: https://zemelniy-urist.ru/yuridicheskoe-soprovozhdenie-stroitelstva/razreshenie-na-stroitelstvo/vnesenie-izmenenij-v-genplan/vnesenie-izmenenij-v-pzz/