Процесса долга в аренде

Содержание
  1. Как взыскать долг по договору аренды нежилого помещения
  2. Общий порядок взыскания задолженности: как действовать физическому лицу и организации
  3. Претензионный этап взыскания долгов по аренде нежилой недвижимости
  4. Исковое заявление: оформление и подача
  5. Судебная практика: особенности и перспективы рассмотрения дел
  6. Порядок оплаты арендных платежей в делах о банкротстве. Взыскание арендных платежей по истекшим договорам аренды
  7. Как дело попало в Верховный суд РФ
  8. Что следует за объявлением ИП банкротом?
  9. Порядок оплаты арендных платежей в делах о банкротстве
  10. Действия сторон до обращения в суд
  11. Взыскание долга по договору аренды
  12. Что делать, если арендатор не платит аренду
  13. Претензия арендатору о неуплате арендной платы 
  14.  
  15. Переуступка прав аренды нежилого помещения – детальный обзор
  16. Правовое основание уступки права аренды нежилого помещения
  17. Отличия переуступки прав по договору аренды нежилых помещений от схожих правоотношений
  18. Отличия от договора субаренды
  19. Отличия от договора цесси (уступки права требования)
  20. Отличия от перевода долга
  21. Условия заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения
  22. Профессиональное мнение и рекомендации
  23. Документальное оформление сделки
  24. Ознакомьтесь с услугами адвоката

Процесса долга в аренде

Споры, возникающие при взыскании долгов по договорам, распространены в российской правовой практике. Немалую часть их занимают иски к арендаторам, не соблюдающим свои обязанности.

Владельцы помещений нежилого типа не застрахованы от недобросовестности съемщиков, но их защищает Закон.

Собственник недвижимости вправе востребовать с должника не уплаченные суммы, а также неустойки (пени, штрафы, проценты), даже если они не оговорены соглашением сторон (см. статья 396 ГК РФ).

Факт нарушения прав субъекта договорных отношений — основание для применения судебной защиты. Здесь есть нюанс: необходимо удостовериться, что договор соответствует законодательству. Нужно заключить его в письменном виде одним документом (см. статья 654 ГК РФ) подписать обеими сторонами и определить:

  • порядок и сроки внесения платы за аренду;
  • условия взаимодействия;
  • обязательства сторон.

Если договор составлен правильно, арендодатель, не получивший законного вознаграждения, вправе взыскать его в судебном порядке и потребовать возмещения неустойки в независимости от условий соглашения (см. статья 332 ГК РФ). Требования о выплате пени за дни просрочки или фиксированных штрафов нужно указывать перед началом судебного процесса, в обращении к арендатору.

Письменное подтверждение аренды само по себе — не основание для взыскания платы. Понадобится доказать факт невыполнения обязательств, иначе иск останется без удовлетворения. Также необходимо соблюсти процедуру и порядок взыскания.

Общий порядок взыскания задолженности: как действовать физическому лицу и организации

Если арендатор недвижимости не желает добровольно выполнить свою часть обязательств, владельцу, чтобы взыскать задолженность, необходимо:

  • попытаться взыскать суммы в претензионном порядке;
  • при отказе или игнорировании претензии — обратиться в суд;
  • если после удовлетворения иска ответчик отказывается оплатить задолженность — обратиться к судебным приставам, которые должны в соответствующий срок вынести постановление о возбуждении исполнительного производства и взыскать сумму (при несоблюдении сроков истец вправе написать жалобу в вышестоящие инстанции).

Нарушенные и оспоренные гражданские права, как гласит статья 11 ГК РФ, рассматривают общий суд, арбитраж или третейский суд. Выбор инстанции зависит от правового статуса сторон.

Если в деле о нарушении условий аренды ответчиком выступает физическое лицо, не являющееся ИП, истец должен обращаться с заявлением в суды общей юрисдикции, даже если вопрос относится к предпринимательской деятельности.

Экономические споры, в которых фигурируют предприниматели или организации, рассматривает арбитраж. Подведомственность дел этой инстанции определяется специальными правилами, а если их нет — общими. При несоответствии критериям арбитража и в случае дел, не относящихся к его компетенции (предпринимательские и экономические споры), исковое заявление рассмотрит общий суд.

Участниками договора могут быть физлица или коммерческие организации. Частные владельцы вправе сдавать нежилые объекты предпринимателям и организациям, нормы не запрещают платить НДФЛ от лица арендаторов.

При заключении не больше, чем одной сделки по аренде в год, частный владелец может даже не регистрироваться как ИП, и, при нарушении договоренностей, он вправе обратиться в суд.

Процедурные нюансы не отличаются, разница есть в перечне подаваемых в инстанцию документов.

Претензионный этап взыскания долгов по аренде нежилой недвижимости

Применительно к арендным отношениям, законодательством не оговорено обязательного досудебного порядка, в том числе претензионного. Тем не менее, такое разрешение разногласий допустимо оговаривать в соглашениях, при съеме нежилых объектов.

Если этот пункт в договоре есть, суд временно ограничивает право на обращение за защитой для досудебного урегулирования.

Даже если претензионный порядок не оговорен в договоре, есть смысл начать разбирательство с этого этапа, чтобы арендатор имел возможность добровольно погасить задолженность.

Претензия направляется должнику в письменном виде. В ней должны быть четко сформулированы требования и обстоятельства, на которых они основываются, а также доказательная база со ссылками на правовые нормы. Также в претензии указывают:

  • обоснованный расчет суммы взыскания;
  • полные наименования адресата и предъявителя претензии;
  • перечень документов, прикладываемых к претензии.

Копия документа и подтверждения передачи документации получателю — доказательства факта прохождения этапа. Должник, получив претензию, вправе направить письменную просьбу на отсрочку оплаты. Если он не ответил и не внес оплату по договору в срок, кредитор направляет исковое заявление в судебные органы.

Исковое заявление: оформление и подача

Важно правильно определить первую инстанцию, которая будет рассматривать исковые требования, иначе орган вернет бумаги без рассмотрения на основании неподсудности дел.

Есть базовый принцип: иск предъявляют по месту расположения ответчиков (арендатора нежилого помещения).

Однако, оно не действует, если в договоре аренды указаны особые условия или стороны заключили дополнительное соглашение до начала производства.

Заявление подается в арбитраж/инстанцию общей юрисдикции в письменном виде, его подписывает истец или его представитель. В нем необходимо указать:

  • наименование судебного органа первой инстанции;
  • личные сведения о сторонах договора, номера телефонов, почты;
  • суть исковых требований со ссылками на правовые акты;
  • обстоятельства, ставшие причиной возникновения требований;
  • сумму задолженности по иску и ее расчет;
  • подтверждение внесения оплаты госпошлины;
  • перечень прилагаемой документации.

Дополняет требования документация, прилагать которую нужно в обязательном порядке:

  • подтверждение уплаты госпошлины;
  • ходатайства;
  • документация, обосновывающая требования — копии договоров, переписка между сторонами и так далее;
  • доказательства соблюдения досудебного этапа — претензии должнику по аренде, уведомление, что она была вручена;
  • свидетельство о регистрации, ЕГРЮЛ-выписку истца (если он — ИП или юрлицо);
  • ЕГРЮЛ-выписку ответчика (ИП или юрлица) — допустимо предоставить распечатку с официальных ресурсов;
  • подтверждение отправки копии иска ответчику и прочим лицам, участвующим в споре;
  • если исковые требования подаются через представителя — подтверждение его полномочий.

Пример: «Название инстанции» Истец — «все названия полностью, адрес» Ответчик — «все названия полностью, адрес» Размер суммы по иску — «________» Государственная пошлина — «___________» Исковое заявление о «_____» Истец и Ответчик заключили договор № «______________», он был зарегистрирован «_________». По нему Истец обязался предоставить Ответчику нежилое помещение площадью «». Ответчик обязался вносить плату за аренду в установленный срок. Истец передал помещение, расположенное по адресу «________________________», согласно акту приема-сдачи «__________». Ответчик в нарушение пункта «____________» договора не исполнил своих обязательств по оплате в период «______________». Долг Ответчика перед Истцом составляет «__________________» Руководствуясь «законодательные акты», просим взыскать с Ответчика в пользу Истца «сумма задолженности»

Приложения.

Судебная практика: особенности и перспективы рассмотрения дел

Приняв иск, инстанция выносит решение об уплате задолженности и пеней/штрафов, только основных сумм без неустоек или об отказе удовлетворить просьбу. В последнее время сложилась практика, в соответствии с которой арбитражи в большинстве случаев удовлетворяют требования истцов. Это происходит при:

  • заключении договоров, составлении акта и частичном неисполнении обязательств ответчиком — владелец недвижимости требует расторгнуть соглашение и возместить ему ущерб, и суд удовлетворяет прошения (к примеру, по арбитражному делу №А64-8016/2014 от 20.02.2015);
  • отсутствии доказательств об уплате сумм по аренде, даже если соглашения были составлены с некоторыми нарушениями — суд проверяет расчеты и чаще всего удовлетворяет прошения истца.

Если вы столкнулись с неисполнением обязательств по аренде, обращайтесь в «Центр эффективного взыскания». Опытные юристы, специализирующиеся на эффективном возврате долгов, окажут правовую поддержку и защитят ваши интересы.

Источник: https://dolgnett.ru/stati/3777-kak-vziskat-dolg-po-dogovoru-arendi-nejilogo-pomescheni/

Порядок оплаты арендных платежей в делах о банкротстве. Взыскание арендных платежей по истекшим договорам аренды

Процесса долга в аренде

Предприниматель объявлен банкротом. Какие последствия это влечет за собой и что делать с непогашенными долгами контрагентов? Как поступить с теми требованиями, которые возникают в процессе признания гражданина несостоятельным?

Законодательство о банкротстве установило правило, согласно которому в период банкротства все расчеты по текущим платежам осуществляются в обычном порядке, как это происходило в ежедневной хозяйственной деятельности гражданина.

Поэтому, в первую очередь, важно определиться, что закон понимает под текущими платежами. Условно их можно разделить на две группы:

  • возникшие до банкротства, но срок исполнения по которым тогда еще не наступил;
  • появившиеся после банкротства.

Причем новые обязательства могут возникать с различной интенсивностью. К ним относятся:

  • выплаты уволенным работникам,
  • новые долги перед налоговиками,
  • назначение штрафных санкций за нарушение закона,
  • пени и неустойки, взысканные по договорам, и др.

Указанные платежи погашаются управляющим самостоятельно после изучения представленных документов от кредитора. Просьба о погашении долга должна быть подкреплена доказательствами. Если же в требовании будет отказано, то следующим шагом должно стать обращение с иском в суд. Принятый судебный акт является основанием для погашения причитающихся кредитору выплат.

В судебной практике имеются случаи, когда первая инстанция принимала судебный акт в пользу кредитора, а апелляция отменяла его. Последнее решение всегда остается за верховным судом. Именно он проверяет законность решений нижестоящих судов и формирует единообразное правоприменение по конкретным спорам.

Так, дело № 32-КГ17-37 о взыскании долга по аренде, возникшего у ИП до введения банкротства, стало предметом изучения ВС РФ, так как апелляция допустила неправильное применение правовых норм.

Как дело попало в Верховный суд РФ

Предприниматель А. владел местами для стоянки маломерных судов на территории яхт-клуба. К нему обратился предприниматель Б. с просьбой передать ему в аренду одно из мест для его судна сроком на один год с июня 2012 г. по июнь 2013 г., о чем был заключен договор.

Плата по договору составила 132 тыс. руб. исходя из стоимости одного дня аренды в размере 542 руб. Стороны условились, что как только срок аренды подойдет к концу, арендатор сразу же заберет судно со стоянки. Если данное условие не выполнялось, то у него возникала обязанность по выплате ставки арендной платы в двойном размере за каждый день аренды сверх установленного срока.

Предприниматель Б. поместил судно на стоянку в июне 2012 года. Оно находилось там и в момент рассмотрения судебного спора. У ответчика имелись просроченные арендные платежи за период с июня 2013 г. по июль 2021 г.

на общую сумму 792 тыс. руб. Переговоры с Ответчиком по телефону не привели к освобождению арендуемого места. Истец не имел возможности передать его другим лицам, поэтому обратился в районный суд за защитой своих прав.

В судебном процессе выяснилось, что в сентябре 2015 года предприниматель Б. был объявлен банкротом и утратил статус ИП. В отношении него суд назначил процедуру реструктуризации долгов.

В рамках данного дела на имущество арендатора, в том числе и на судно, был наложен арест.

Так как определение о принятии иска о признании банкротом поступило в арбитраж 4 марта 2015 года, Истец уточнил свои требования и просил взыскать долг за период с 4 марта 2015 г. по ноябрь 2021 г. в сумме 440 тыс. руб.

Ответчик не был согласен с данными требованиями в связи со следующим:

  1. Заявление о взыскании долга по аренде было подано в июле 2021 г. В указанный период уже действовала процедура реструктуризации, следовательно, дело подлежало рассмотрению в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве.
  2. Ответчик сообщил, что Истец не обращался к нему с претензией до суда. Указал, что телефонные переговоры не подтверждают соблюдение порядка подачи претензии, прописанного в договоре.

Суд 1-ой инстанции принял во внимание наличие вышеуказанных обстоятельств и решил, что предприниматель Б. обязан возместить Истцу арендную плату в размере 440 тыс. рублей. При принятии акта суд руководствовался требованиями Закона № 127-ФЗ (о банкротстве), а также разъяснениями Пленума ВАС РФ, прописанными в постановлении от 23.07.

2009 № 63 в отношении порядка исполнения текущих платежей при банкротстве.

Согласно положениям указанных правовых актов, если требование о внесении периодических платежей по договору аренды возникло до наступления банкротства, а обязанность по их внесению не закончилась, то такие платежи признаются текущими и не включаются в конкурсную массу.

Ответчик подал жалобу на указанный судебный акт, и коллегия апелляционного суда посчитала ее обоснованной. Последовала отмена решения, а иск был оставлен без рассмотрения. В качестве причины отмены было указано следующее:

  1. Коллегия посчитала, что спорные правоотношения связаны не с договором аренды, а с обязательствами, влекущими возврат неосновательного обогащения.
  2. Спорный долг не является текущим и взыскать его невозможно ввиду возбужденного дела о банкротстве.

Истец не был согласен с выводами коллегии. Дело по его жалобе поступило в ВС РФ.

Данная инстанция рассматривает жалобы в том случае, если в судебных актах нижестоящих судов имеются существенные недостатки в части применения правовых норм. Если их не устранить, то невозможно будет защитить нарушенное право.

Что следует за объявлением ИП банкротом?

Как только суд оглашает определение об обоснованности требования о признании гражданина банкротом, с указанного момента вводится процедура реструктуризации его долгов, а на все денежные требования кредиторов накладывается мораторий, но за рядом исключений (ст. 213.11 Закона № 127-ФЗ).

Данное судебное определение также влечет за собой следующее:

  • по всем денежным обязательствам, имевшимся у гражданина до приема судом заявления о банкротстве, наступает срок платежа;
  • все требования, связанные с возвратом гражданином долгов, с истребованием из его владения имущества или с признанием заключенных им сделок недействительными, могут быть заявлены только в рамках закона № 127-ФЗ, за исключением обязательств по текущим платежам.

Если на момент вынесения определения в другом суде рассматривался спор по вышеуказанным основаниям, но решение по нему еще не было принято, то такой суд обязан оставить иск без рассмотрения.

Порядок оплаты арендных платежей в делах о банкротстве

Одна из главных обязанностей арендатора — своевременное внесение платы за пользование чужим имуществом. Условия оплаты обычно подробно отражаются в договоре.

По общему правилу, если срок договора завершается, то арендатор должен вернуть имущество в таком же состоянии, в каком его принял, или в том состоянии, о котором договорились в договоре стороны (ст. 622 ГК РФ).

Когда арендатор не поступает указанным образом, арендодатель имеет право требовать оплаты за все время пользования сверх установленного срока. Размер такой платы определяется условиями подписанного договора.

Учитывая названые положения закона, коллегия ВС РФ указала, что завершение срока действия арендных отношений не прекращает обязательства по внесению арендной платы. При таких условиях заявленные истцом требования вытекают именно из арендных отношений, и имевшийся долг является текущим платежом.

Закон № 127-ФЗ устанавливает, что указанные требования не подлежат включению в конкурсную массу, а лица, их взыскивающие, не являются участниками дела о банкротстве.

Текущие платежи включают в себя различные денежные обязательства и другие платежи, которые появились уже после принятия заявления об объявлении лица банкротом (ст. Закона № 127-ФЗ):

  • Платежи за те услуги, которые были выполнены после начала дела о банкротстве;
  • Платежи, которые лицо обязано производить по договорам, заключенным до банкротства;
  • Платежи по договорам, предусматривающим длительное оказание услуг (например, за коммунальные услуги или за хранение вещей, за снабжение теплом, электричеством или газом и т.п.).

В рассматриваемом случае арендатор не исполнил свои обязательства по договору — не освободил место стоянки для судов.

Ранее стороны обговорили документально, что в подобной ситуации арендная плата продолжает начисляться в повышенном размере. Вносить данную плату необходимо было также ежемесячно.

Исходя из этого, коллегия ВС РФ заключила, что апелляция сделала незаконный вывод в указанной части.

Так как решение апелляции повлекло нарушение прав Истца, коллегия вернула дело на повторное рассмотрение.

Действия сторон до обращения в суд

Один из доводов Ответчика касался его якобы неправомерных действий, связанных с урегулированием спора до подачи иска в суд.

На это первая инстанция указала, что в условиях договора было прописано право сторон на решение проблем дружеским путем. В качестве способов решения спорных вопросов допускалось использование переговоров, общение через переписку и протоколы, а также путем обмена факсами, телеграммами и посредством других допустимых вариантов.

Судья буквально истолковал данное договорное условие, то есть допустил возможность дружеского решения проблем. Кроме того, обратил внимание сторон на то, что гражданское законодательство не обязывает стороны арендных отношений использовать претензионный порядок до подачи иска в суд.

Таким образом, даже если договор аренды был прекращен, но в нем имелось условие о продолжении выплат периодического характера, то такие платежи в делах о банкротстве признаются текущими и взыскиваются в общем порядке.

Арендатор обязуется погашать платежи по аренде. Если сроки и порядок оплаты не прописаны в договоре, то в соответствии со ст.614 Гражданского Кодекса РФ, срок и порядок оплаты устанавливается на основании аналогичной аренды в сравнении со схожими обстоятельствами.

В случаях, когда арендатор уже находится в процедуре наблюдения, он не освобождается от текущих платежей, и взыскание производится в общем порядке. К текущим платежам относятся и выплаты периодического характера, график и осуществление которых были прописаны в договоре аренды.

Однако, как показывает практика, арендная плата взыскивается при наступлении процедуры наблюдения над арендатором.

В таком случае отношения переходят в судебную плоскость, в которой суд может ошибочно принять решение в пользу арендодателя, который ссылается на банкротство и реструктуризацию платежей.

Таким образом, важно успеть запустить процедуру взыскания до начала наступления банкротства арендатора.

Взыскание задолженности по платежам аренды соответствует 3 этапам:

  • Переговоры в устной форме;
  • Направление претензии арендатору в письменном виде;
  • Подача заявления в Суд.

Первый этап подразумевает устное предупреждение арендатора о выселении его с занимающей площади, если тот не оплатит долг за пользование имуществом.

Претензия может быть отправлена арендатору в том случае, если устные переговоры не увенчались дружественным решением проблемы. Структура претензии состоит из следующих нюансов нюансы:

  • Наименование каждый стороны с номером договора;
  • Размер неуплаты;
  • Срок, за который арендатор обязан погасить неуплату.

Шаблон претензии по договору аренды

Направление претензии производится по месту жительства физического лица или юридическому адресу арендатора.

Претензия направляется по каждому адресу, указанному в договоре аренды, посредством заказного письма, чтобы иметь доказательства факта ее отправления арендатору.

Претензия является обязательной частью досудебного порядка урегулирования споров, а соблюдение досудебного порядка подразумевает обязательную передачу дела в арбитражный суд.

Если процедура устных и претензионных переговоров не принесли положительного результата, то подается исковое заявление с требованием взыскать задолженность. Вид суда формируется следующим образом: если одна из сторон договора выступает в качестве физического лица, иск направляется в суд общей юрисдикции; если сторонами договора являются юридические лица – арбитражный суд.

Заявление подается в соответствии с определенными требованиями:

  • Имя суда;
  • Имя истца с указанием места жительства, даты и места рождения, телефон;
  • Наименование ответчика;
  • Требования, в соответствии с законами и нормативными актами;
  • Подтверждение исковых требований и обстоятельств;
  • Расчет суммы спора или взыскания;
  • Доказательство досудебного порядка урегулирования вопросов;
  • Приложение документов.

Исковое заявление подразумевает документы, которые подтверждают требования истца.

Шаблон искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате в арбитражный суд

Шаблон искового заявления о взыскании задолженности по договору аренды в суд общей юрисдикции

Количество показов: 831

13.03.2021

Источник: https://ce-na.ru/articles/obshchiy-razdel/vzyskanie-arendnykh-platezhey-po-istekshim-dogovoram-v-delakh-o-bankrotstve-/

Взыскание долга по договору аренды

Процесса долга в аренде

  • Если арендатор не платит
  • Взыскание долга по договору аренды
  • Претензия арендатору о неуплате арендной платы
  • Образец претензии по арендной плате
  • Судебный порядок взыскания долга по договору аренды
  • Требования к Исковому заявлению о взыскании долга по арендной плате

      К сожалению, на практике нередки такие случаи, когда перед лицом, сдавшим в аренду свое имущество, встает вопрос о том: что делать, если арендатор не платит ? Ответ на данный вопрос изложен в этой статье.

Что делать, если арендатор не платит аренду

         Одной из основных обязанностей арендатора является внесение арендной платы за переданное ему имущество.

Данную обязанность арендатор должен исполнять своевременно, то есть в срок и в порядке, установленном договором. Если договором они не определены, то как следует из ст.

614 Гражданского Кодекса РФ, считается, что установлены условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

   Если договором аренды не было предусмотрено внесение арендатором обеспечительного платежа, за счет которого арендодатель мог бы без согласия арендатора удержать из него задолженность, необходимо взыскивать  арендную плату в установленном законом и практикой порядке.

     Процесс взыскания задолженности по арендной плате состоит из трех этапов:

  • проведение устных переговоров
  • направление арендатору соответствующей претензии;
  • если претензия должного действия на арендатора не произвела, нужно подавать исковое заявление о взыскании долга по договору аренды в соответствующий суд

    Такие методы воздействия на арендатора, как отключение его от отопления или электроэнергии, препятствие в доступе к объекту аренды, или угрозы здесь не рассматриваются, так как они не законны и чреваты негативными последствиями для самого арендодателя.

    Единственная «угроза», которая уместна – это предупреждение арендатора о его выселении в случае неуплаты долга за пользование имуществом.

Претензия арендатору о неуплате арендной платы 

      Если арендатор не платити, а устные переговоры не привели к успеху, необходимо направить арендатору претензию об оплате задолженности.

      В претензии необходимо указать: наименование сторон, дату и номер договора, из которого возникла задолженность и за какой период, размер долга и срок, в течение которого арендатору необходимо оплатить задолженность.

    Претензия направляется по юридическому адресу арендатора, а когда должником является физическое лицо, по месту его жительства. Если договором предусмотрен иной адрес для направления почтовой корреспонденции, нужно отправить претензию так же по данному адресу.

Отправлять претензию необходимо способом, позволяющем в последствие доказать факт ее направления арендатору, например, заказным письмом с уведомлением о вручении или личного вручения арендатору (его уполномоченному представителю) под роспись на втором экземпляре претензии, остающемся у арендодателя.

     Если договором на случай нарушения сроков внесения арендной платы установлена неустойка, имеет смысл так же либо потребовать ее уплаты, либо просто сослаться на нее в претензии, используя как «рычаг воздействия».

Когда договором неустойка не предусмотрена, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов на сумму долга за пользование чужими денежными средствами, установленным ст.395 Гражданского кодекса РФ.

Проценты начисляются на сумму долга, их размер определяется размером установленной ЦБ РФ ключевой ставки, действующей в период просрочки.

    Важно иметь в виду, что претензия не только может решить проблему без суда, в случае ее удовлетворения, но и может являться обязательным этапом досудебного урегулирования спора. В частности ст.

4 АПК РФ предусмотрено, что возникшие из договора споры о взыскании денежных средств, могут быть переданы в арбитражный суд, только после соблюдения мер по досудебному, то есть претензионному порядку. Данное правило распространяется и на требование о взыскании арендных платежей.

Соответственно, если сторонами договора аренды являются организации и/или индивидуальные предприниматели, соблюдение претензионного порядка является обязательным.

Если же одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, обязательно соблюдать претензионный порядок следует, только его соблюдение установлено договором. При несоблюдении обязательного претензионного порядка суд не будет рассматривать спор по существу и вернет иск арендодателю.

Образец претензии по арендной плате

ПРЕТЕНЗИЯ

Об оплате арендной платы и неустойки

Исх.№__________ от __________г

                                                                                                                                                    Директору ООО «Арендатор»

    Между АО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» заключен договор аренды нежилого помещения №___от _____________г. (далее по тексту — Договор).

   В соответствии с п. 2.1. Договора размер арендной платы составляет 100 000 рублей в месяц и подлежит оплате в срок не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем аренды, в котором осуществлено пользование имуществом.

    В нарушение указанного п.2.1. Договора на настоящий момент вашей организацией не оплачена арендная плата за сентябрь 2021г.

    Долг по арендной плате на дату составления настоящей претензии составляет 100 000 (Сто тысяч рублей).

   В соответствии с п.5.1. Договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена уплата неустойки из расчета 0,1 % от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.

  На дату составления настоящей претензии период просрочки по внесению арендной платы составляет 27 дней. Таким образом, сумма неустойки за указанный период просрочки составляет __________ рублей, что подтверждается нижеследующем расчетом:

     РАСЧЕТ неустойки: ____________________________________________________________= рублей.

   Руководствуясь изложенным, ст.ст.309, 614 Гражданского кодекса РФ предлагаю в течение ____ дней с момента получения настоящей претензии:

  1. оплатить задолженность по арендной плате за сентябрь 2021г в размере: 100 000 (Сто тысяч) рублей.
  2. оплатить неустойку по договору из расчета 0,1% от указанной суммы задолженности за каждый день просрочки по дату фактического погашения долга по арендной плате.

    В случае оставления данной претензии без удовлетворения, АО «Арендодатель» будет вынуждено обратиться за защитой своих прав в Арбитражный суд, с последующем возложением всех судебных издержек на арендатора.

    Сумму указанной задолженности и неустойки прошу перечислить по платежным реквизитам, указанным в Договоре.

                                                                                                                                       Директор АО «Арендодатель» _____________

 

    Если ни устные переговоры, ни направление претензии к положительному результату не привели, нужно подавать Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате в соответствующий суд.

    Конкретный суд, в который следует обращаться, определяется следующими факторами: стороны договора, размер задолженности, наличие арбитражной оговорки.

     Если договор аренды заключен между юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями, иск нужно подавать в Арбитражный суд. Если хотя бы одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, необходимо подавать в суд общей юрисдикции, если размер исковых требований превышает 50 000 рублей, а если не превышает, то – в мировой суд.

      По общему правилу иск о взыскании арендной платы подается по месту нахождения Ответчика. Однако договор аренды может содержать так называемую «арбитражную оговорку» об изменении территориальной подсудности.

В частности может быть предусмотрено, что споры, вытекающие из Договора, передаются в суд (или арбитражный суд), например, по месту нахождения арендодателя.

При наличии такой оговорки о подсудности исковое заявление подается в суд, указанный в договоре.

        Требования к исковому заявлению:

      В случае подачи иска в арбитражный суд, Арбитражным процессуальным кодексом РФ в ст.125 установлено, что исковое заявление должно содержать следующую информацию:

  • наименование истца, его место нахождения, когда истцом является организация;
  • если истцом является гражданин, в иске указывается его места жительства, дата и место его рождения, работы или дата и место его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца;
  • наименование ответчика, его место нахождения или место жительства;
  • требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты;
  • обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и доказательства, которые их подтверждают;
  • цена иска, если иск подлежит оценке;
  • расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы;
  • сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка;
  • перечень прилагаемых документов.

     К исковому заявлению должны быть приложены копии всех документов, обосновывающие ваши требования, в том числе копии договора аренды, претензии и доказательства направления претензии и копии иска арендатору. 

     За подачу искового заявления необходимо оплатить государственную пошлину, размер которой определяется Налоговым Кодексом РФ и зависит от суммы требований.

   Если иск подается в арбитражный суд, до его подачи необходимо копию иска с прилагаемыми к нему документами отправить ответчику. Почтовая квитанция об отправке копии иска ответчику вместе с платежным документом об оплате государственной пошлины так же прилагаются к исковому заявлению.

Источник: http://arbitrsamara.ru/vzyskanie-dolga-po-dogovor/

Переуступка прав аренды нежилого помещения – детальный обзор

Процесса долга в аренде
Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?

Возможность совершения подобной сделки прямо предусмотрена в Гражданском кодексе РФ — ч. 2 ст. 615. Однако, в кратком упоминании о допустимости подобной сделки, не содержится описания механизма ее совершения. По смыслу, такая сделка несет в себе элементы следующих правоотношений:

уступки права требования (цессии) – ст. 382 ГК РФ;

перенайма – ч. 2 ст. 615 ГК РФ;

перевода долга на другое лицо – ст. 391 ГК РФ;

передача договора – ст. 392.3 ГК РФ.

Объединяя в себе отдельные признаки указанных правоотношений, уступка права аренды нежилым помещением, является самостоятельной сделкой. Со свойственным только ей комплексом прав и обязанностей участвующих в сделке лиц и порядком совершения этих действий.

Отличия переуступки прав по договору аренды нежилых помещений от схожих правоотношений

Чаще всего, недоразумения в толковании прав арендатора по владению и пользованию имуществом, встречаются при заключении договора субаренды. Многие арендаторы успешно используют арендованное имущество для извлечения прибыли путем сдачи нежилого помещения в субаренду.

При возникновении спорных вопросов, связанных с несвоевременностью исполнения обязательств по внесению арендных платежей или порчи/уничтожения арендованного имущества, арендаторы пытаются переложить ответственность по договору на субарендатора. Это в корне неправильно.

Отличия от договора субаренды

Главное отличие договора субаренды, от передачи права пользования арендованным имуществом, заключается в том, что в первом случае — не происходит прекращения правоотношений между первоначальными участниками сделки: арендодателем и арендатором.

Они, по-прежнему, несут оговоренные в договоре права и обязанности по отношению друг к другу. Факт того, что арендатор временно передал арендованное имущество в пользование другому лицу, не освобождает его от обязанностей перед арендодателем.

В подобной ситуации существуют два параллельно действующих договора:

между арендодателем и арендатором;

между арендатором и субарендатором.

Прямых взаимоотношений между арендатором и субарендатором нет. Поэтому, арендодатель не вправе требовать от субарендатора исполнения условий договора, точно так же, как субарендатор не обязан исполнять требования арендодателя.

Каждый контракт следует вычитывать от и до. Поручите это профессиональному юристу.

Отличия от договора цесси (уступки права требования)

Договор цессии — уступка одним лицом другому лицу принадлежащего ему на законных основаниях права требования имущества, в том числе денег, а также иных прав, например права владения или пользования имуществом.

В Российской Федерации цессия применима к широкому кругу правоотношений, как правило в сфере предпринимательской деятельности.

Под ней обычно понимают действия кредитора по передаче третьему лицу права требования:

по выплате дебиторской задолженности;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

Назвать передачу прав на арендованное нежилое помещение цессией нельзя по следующим основаниям: перенайм, или переуступка права аренды связана не только с правом требования, но и с переводом долга, она гораздо шире по своей природе и не ограничивается цессией. Невозможно уступить права аренды нежилого помещения без перевода долга перед арендодателем.

Отличия от перевода долга

Данный договор действуют только в отношении долговых обязательств, а именно обязанностей произвести исполнение (передать имущество, передать документы, выполнить какие-то действия, либо воздержаться от их исполнения) в пользу кредитора.

У арендатора может возникнуть задолженность по оплате, возмещению стоимости испорченного или уничтоженного арендного имущества, а арендодатель вправе требовать от арендатора погашения таких долгов. Перевод долга регулируется ст.

 391 ГК РФ, вкратце требуется обязательное согласие кредитора (арендодателя) на перевод долга новому должнику, без этого сделка перевода долга ничтожна. В арендных отношениях плата за пользование имуществом рассматривается как обязательство арендатора перед арендодателем, то есть может являться долгом.

Перевод долга касается только обязательств арендатора перед арендодателем, а значит гораздо уже переуступки права аренды нежилого помещения — право аренды у нового должника не возникает.

Условия заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения

Основным условием заключения сделки является согласие арендодателя на ее совершение (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Оно может содержаться в условиях основного договора или быть оформлено отдельным соглашением. Возмездность совершения сделки между арендатором и новым арендатором предполагается.

Зачастую договор перенайма (переуступки права аренды) имеет стоимость. Однако, если стороны ее не укажут — договор все равно будет считаться заключенным. Арендатор не вправе передать новому арендатору те полномочия, которыми он не обладал.

Права по аренде передаются на тех же условиях, которые существовали до совершения переуступки права аренды.

После заключения договора арендатор полностью утрачивает право на пользование арендованным объектом и освобождается от обязанностей перед арендодателем за ущерб, который может быть причинен имуществу новым арендатором. Договор переуступки права аренды является самостоятельной сделкой, которая очень близко связана с договором аренды.

Профессиональное мнение и рекомендации

Помимо основных требований закона, стороны наделены очень широкими возможностями составления договора так, как они посчитают нужными. Я рекомендую обязательно учесть:

Риск недействительности права аренды. Какую ответственность несет сторона в случае, если договор аренды был прекращен или признан недействительным. Какую санкцию (неустойку) заплатит арендатор.

Заранее оцените убытки. Установите в договоре фиксированный размер убытков, которые должны быть компенсированы. Так их будет проще взыскать в суде.

Разрешите вопрос о том, кто будет обязан уведомить арендодателя о произведенной замене арендатора и в какой срок. Также, определите какой размер неустойки или штрафа должна будет оплатить сторона, которая этого не сделает, или сделает не вовремя.

Пропишите заверение об обстоятельствах: пусть арендатор заверит в том, что права аренды никому не переуступлены на дату заключения договора переуступки. Точно также, предусмотрите неустойку за нарушение заверения, либо взыскание убытков, либо предусмотрите право на односторонний отказ. Как считаете более справедливым — так и сделайте.

Если вы ведете переговоры о заключении договора переуступки права аренды нежилого помещения, то имеет смысл заключить соглашение о ведении переговоров. Этот инструмент позволит вам в случае чего взыскать убытки с другой стороны.

Например, имеется судебная практика, когда в рамках дела о нарушении правил ведения переговоров, владелец объекта недвижимости взыскал убытки в размере 15 млн руб. с крупной сети розничных магазинов.

Разработка договоров — это моя специализация.

Документальное оформление сделки

Для оформления договора переуступки потребуются следующие документы:

договор аренды, в днем обязательно должен быть конкретизирован предмет — нежилое помещение, как правило это схема в приложении к договору;

выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — в ней будет видно кому принадлежит право аренды. Однако, если отметки об обременении в виде аренды нет — это не проблема, если договор заключен на срок менее 1 года;

письмо или иной документ от арендодателя об отсутствии задолженности арендатора по пдоговору — вы страхуете себя от перевода долгов, которые имеет арендатор перед арендодателем;

договоры предшествующих переуступок, если они производились;

акты приема-передачи документов, если производились переуступки права аренды;

В качестве предмета договора выступает право аренды нежилого помещения и далее указать какого именно нежилого помещения (указать площадь, адрес, кадастровый номер, а также в каком приложении содержится схема или технический план), и на каком основании возникшего права аренда (реквизиты договора аренды с ссылок на приложение, где договор аренды представлен). Следует учитывать, что, если в отношении арендованного имущества ранее заключались договоры переуступки (то есть, договор является не первым), к нему должны быть приложены все предшествующие акты приема-передачи документов. Если хотя бы один из этих актов будет утерян, договор переуступки может быть оспорен. Если передаются права на аренду с не истекшим сроком, и этот срок превышает 12 месяцев, стороны обязаны определить какая их них зарегистрирует договор в Росреестре. Переуступка права пользования арендованным имуществом выгодна не только прежнему арендатору, но и новому, поскольку позволяет избежать участия в торгах на право заключения аренды у государственных или муниципальных арендодателей.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Ознакомьтесь с услугами адвоката

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/pereustupka-prav-arendy

Все о правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: